| 问题 | 案由规定 商品房销售合同纠纷 |
| 释义 | 商品房买卖合同纠纷法律规定如下：因出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，或买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋的，受害一方当事人可以请求确认合同无效。 一、合同无效的11种情形 1、无民事行为能力人签订的合同无效； 2、行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效； 3、一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销； 4、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效； 5、违背公序良俗的合同无效； 6、行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效； 7、合同中造成对方人身损害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效； 8、合同中租赁期限超过二十年的，超过部分无效； 9、非法垄断技术或者侵害他人技术成果的技术合同无效； 10、当事人超越经营范围订立违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的合同无效； 11、企业以借贷名义从事非法活动的无效； 12、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋的合同无效。 二、房地产买卖合同解除的条件 1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。 2、房屋质量问题严重影响正常居住使用。 3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3％的。 4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。 5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。 6、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并呆滞商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。 三、房屋买卖要注意什么 1、开发商将房屋先卖后抵可获赔偿。可以获得赔偿。出卖方将房屋先卖后抵押，属于恶意违约，应予制裁。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的， 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，要求出卖人返还已付房款及利息、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 2、商品房买卖中哪几种情形可以适用惩罚性赔偿？商品房买卖不适用双倍赔偿的法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定一房二卖等情况，消费者请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 不超过已付购房款一倍的赔偿责任不是双倍的赔偿责任。这和《消费者权益保护法》第49条的规定不一样。但是，法律上都将这两种赔偿方式叫做惩罚性赔偿。 3、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 4、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在以上五种情况下，致使买受人无法取得房产的，除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以，如果开发商的行为致使蔡先生不能取得房产的话，可以要求开发商承担惩罚性的赔偿责任。 5、开发商将我的房子又买给别人，我的权益能得到保障吗？两个合同都有效，第一购房者拥有该房屋的所有权。开发商对第二买受人承担恶意违约的赔偿责任。 6、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，第二买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 【本文关联的相关法律依据】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 |
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