| 问题 | 如何适用诉讼时效? |
| 释义 | 请求出卖人履行过户登记义务是否适用诉讼时效?大多数学者持否定意见。而笔者认为：请求交付房屋、履行过户登记和承担违约责任均属债权请求权，无有理由不适用诉讼时效。但适用诉讼时效基本不会影响买受人利益。如果出卖人援引诉讼时效抗辩成功，因房屋产权证书不能办理，买卖合同目的无法实现，合同应当解除，出卖人应当返还房款和承担合同解除后的违约责任，其援引诉讼诉讼是以承担严格法律责任为代价的。况且房屋价值极大，倾买受人毕生财力，办证逾期时其会多次向出卖人提出办证要求，可以引起时效多次中断。还有学者指出：办证逾期是持续性违约行为，诉讼时效应当从行为终结之日起算，买受人起诉时尚未超过诉讼时效。 买受人请求出卖人承担违约责任应当适用诉讼时效，未见不同观点。但如何适用，应对区别对待。合同约定了违约金数额或损失数额能够确定的，应自出卖人违约或损失确定之次日起算诉讼时效，超过时效不予支持。合同约定了违约金计算标准的，自逾期之日逐日或逐月计算;没有约定违约金或者损失数额难以确定的，自逾期之日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准逐日或逐月计算。每日或每月违约金均为独立债权，有独立清偿期，单独适用诉讼时效，时效逐日或逐月届满。出卖人起诉前两年内的违约金予以支持;两年前的违约金若无时效中断、中止或延长事由不予支持。 一、商品房买卖违约金怎么确定 1、有约定违约金的情况下 在签订商品房买卖合同时，绝大多数出卖人和买受人都会在合同中明确约定当事人一方逾期付款或者预期交付使用房屋时，应当承担什么样的违约责任，也就是说，会明确约定逾期履行支付违约金的数额或者赔偿损失的计算方法。通常以该标准为赔偿金。 2、没约定违约金的情况下 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房租金标准确定。 |
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