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问题 房产过户和租赁合同的有效性
释义
    房产过户后租赁合同仍有效,买卖不破租赁规则。二手房买卖合同有效,需满足法律规定。二手房与新房购买程序、资料、税费等有区别。不动产物权需登记生效,国家所有的自然资源所有权可不登记。
    法律分析
    一、房产过户租赁合同有效吗
    房子过户后,原房东签订的租赁合同仍然有效,直到租赁合同期满。
    这就是世界上通行的“买卖不破租赁”规则。
    租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
    《民法典》第七百二十五条
    租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
    二、二手房买卖的合同有效吗
    二手房买卖合同依法成立即有效。买卖双方应当意思表示自愿真实、具有相应的民事行为能力;买卖关系的成立不得违背公序良俗、买卖合同内容不得违反法律强制性规定。
    二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
    二手房买卖的手续是:签订买卖合同,交付首付款;买卖双方到房管局申请房产转移登记,到相关税局部门交纳各类税费;取得房产估价及税费明细,确认完税领取过户回执。
    二手房居住权年限最长为居住权人的终身,具体期限可由房屋所有人和居住权人协商确定,在居住权合同中共同约定居住权的期限,对居住权期限没有作出明确规定的可以推定为至居住权人死亡止。
    购买二手房与新房有以下区别:
    一是产权来源不同。二手房产权原归属自然人、企业或其它组织;新房原归属开发建设单位。
    二是房屋状态不同。二手房大多是现房;新房大多是期房。
    三是购买程序不同。购买二手房是先签约再核查资格,购房资格由窗口工作人员输入买方家庭信息等待结果;新房是先核查资格再签约,购房资格由开发商销售人员输入买方家庭信息等待结果。
    四是提交资料不同。二手房需提交买卖双方身份证明、婚姻状况证明等资料;新房只需提交买方身份证明、婚姻状况证明等资料。
    五是缴纳税费不同。二手房涉税较多有(八种):契税、营业税及附加、个人所得税、土地增值、税、印花税、土地收益金、登记费、交易手续费;新房涉税较少有(五种):契税、印花税、商品房住宅专项维修资金、登记费、交易手续费。
    《民法典》第二百零九条
    不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
    依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
    结语
    根据《民法典》第七百二十五条和第二百零九条的规定,房产过户后原房东签订的租赁合同仍然有效,二手房买卖合同依法成立即有效。这意味着在房产过户和二手房买卖中,租赁合同和买卖合同的效力受到法律保护。无论是房产过户还是二手房买卖,合同的签订和相关手续的办理都需要遵守法律规定。同时,对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记后方可生效。然而,依法属于国家所有的自然资源的所有权可以不登记。
    法律依据
    中华人民共和国民法典:第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:
    (一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
    (二)租赁物权属有争议;
    (三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
    中华人民共和国民法典:第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务,有下列情形之一的,承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物:
    (一)标的物严重不符合约定;
    (二)未按照约定交付标的物,经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
    承租人拒绝受领标的物的,应当及时通知出租人。
    中华人民共和国电子商务法:第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的,应当明示押金退还的方式、程序,不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金,符合押金退还条件的,电子商务经营者应当及时退还。
    
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更新时间:2025/3/30 21:35:37