问题 | 公积金贷款需不需要提前还 |
释义 | 2014年11月22日,央行调息后,住房公积金贷款利率从4.5%下调到4.25%;那么,公积金贷款提前还贷还划算吗? 公积金贷款要不要提前还贷主要取决于以下三种因素: 1、是否有好的理财项目、投资渠道 你手里有一笔钱,如果进行投资理财,你的年化收益是多少?假如大于4.25%,那么不必提前还贷,假如你的年化收益能达到6以上,恭喜你!真的赚到了!;如果你不会理财,只是存银行,那提前还贷不划算; 题外话,目前存余额宝年化收益也有4%左右吧!所以,公积金贷款提前还贷,真的没必要! 2、未来是否用到大笔资金 如果近期你可能用到大笔资金,如果提前还贷了,手里的钱就不够,那么不要提前还贷。例如有买车计划、结婚计划、子女教育可能用到大笔钱、或者用于高收益投资等。 3、处于还款中后期提前还贷不划算 例:60万公积金贷款30年,在还贷15年和20年的时候提前还贷: 1.处于还款中期(15年):利息已还五分之三,提前还贷不划算; 2.处于还款后期(25年):利息生于约三十分之一,提前还贷不划算。 房贷不得不考虑三大问题公积金贷款不宜提前还款 买房对大多数投资者来说,可谓一生中最大的一笔投资,因此需要谨慎,其中有一些问题需要注意。 首先,究竟是一次性付清还是贷款买房? 这有两个因素起决定性作用:是否有足够财力和目前贷款利率水平。如果投资者可以一次性付清全部房款,风险厌恶型投资者可以选择一次性付清。目前首套5年以上公积金贷款利率4.5%,相对目前理财产品收益来说,这一贷款利率并非无法战胜,风险承受能力较高的投资者可以考虑利用公积金贷款理财,赚取差价。不过,是否贷款购房还需要对自己的资产情况进行评估,其一,要对家庭现有经济实力作综合评估,经济实力包括存款和可变现资产两大部分;其二,投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外,投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度,这是决定可贷款额度的重要依据。 其次,贷款最优组合。 其实贷款有很多种,对于普通投资者来说,最好采取两个原则:其一,组合贷款的最优组合原则,公积金贷款尽可能多,商业(论坛)贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠;其二,首期付款的宽松原(楼盘)则。首期付款不能把手头的现金用完,不过这也需要和个人承受能力相结合。 第三,还款方法。 一般来说,目前个人住房贷款还款方式有五种:其一,到期一次还本付息法,这种方法只适用于期限在一年之内的贷款,基本不太适合房贷;其二,等额本金还款法,这种方法的第一个月还款额最高,以后逐月减少,适合稳健投资者;其三,等额本息还款法,是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份,每个月还款额度相同,适合资金不太充裕的投资者,初期的压力较小;其四,等比递增还款法,是把还款期限划分为若干时间段,在每个时间段内月还款额相同,但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增,适合收入处于上升阶段的投资者;其五,等额递增还款法。与第四种方法基本相同,只是把固定比例改为固定数额。投资者应主要根据自己财务收支与时间推移的关系来确定选择还款方法。 此外,是否提前还贷也是一个问题,这同样需要考察目前利率水平和家庭收入状态。如果是公积金贷款,在目前情况下不宜提前还贷。 |
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