| 问题 | 个人置换住房应如何纳税 |
| 释义 | 个人置换住房指个人通过出售存量住房（包括已通过房改出售给个人的公有住房）重新购买的行为。 个人置换住房中住房买卖行为除了按出售或购入房交纳各项税收外，政府为发展房地产二、三级市场，对职工个人出售所购公有住房后，在规定期限内（半年）新购进住房，进行住房置换，在纳税上体现一定政策优惠。新购住房产权承受人是已售公有住房产权承受人或产权共有人的，对新购住房房价高于售房收入的可免征营业税、土地增值税、个人所得税等税收，但应按房价差额部分缴纳契税；对新购住房房价低于售房收入的就房价差额部分综合计算缴纳5%各项税，同时免征契税。对新购住房产权承受人不是已售公有住房产权承受人或产权共有人的必须按房屋全额缴纳契税。 对个人所购公房进行上市前交换的，取得公有住房交换差额的一方按综合缴纳率5%计算缴纳营业税、土地增值税、个人所得税等各项税；公房交换双方按《已售公有住房交换合同》的印花税合同金额的万分之五缴纳；职工个人所购公房交换中支付差额的一方，按差额的6%的税率缴纳契税（其中3%由政府贴费）。 个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到税务部门购买、填开发票并按发票上填开的住房出售总额交纳各税。 另外，在办理纳税手续时，住房买卖双方必须提供的材料有：购房合同、发票、购房人户籍证明等。 一、卖房需要交哪些税费 1、要按照约定的房屋成交价格计算缴纳营业税。营业税按照“销售不动产”税目计算缴纳，适用税率为5%。从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 销售时可免征营业税的普通住房的标准： (1)容积率在1.0以上(容积率=建筑面积/占地面积)； (2)单套住房面积在144平方米以内； (3)销售价格不高于同类区域平均价格的1.44倍以内。 2、要缴纳城市维护建设税、教育费附加。 3、要缴纳印花税，适用税率为万分之五。 4、由于出售房屋属于有偿转让房地产的行为，还需要按照出售房屋取得的收入计算缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免证土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的按规定计征土地增值税。 5、扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后，就是个人出售房屋取得的应纳税所得额，个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。 |
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