| 问题 | 土地政策缩紧开发商如何念好市经 |
| 释义 | 看来遏制房价过快上涨不是一句空话，上周五，一记猛拳打在了开发商的命根子――土地上。财政部、国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》要求：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。这条消息登上了各大门户网站的显著位置，蹿红程度不亚于《三枪》的点击率。24日，国土部通报了18宗房地产开发闲置土地，国土部将对上述闲置土地的处理进行挂牌督办。 近日来，成都开发商对土地新政的谈议更是热火朝天。面对拔高的拿地门槛，实力品牌企业的态度如何?中小开发商心里又有怎样的盘算?对于购房者来说，最现实的是，土地紧箍咒是否会一念就灵，明年房价会不会齐刷刷下跌? 实力品牌公司稳如泰山 没有资金压力政策影响不大 回顾2009年的成都土地市场，鲜见各路开发商轮番争夺的场景，让人印象深刻的全是大鳄吞地的豪气。 4月28日，蓝光地产以起拍价270万元/亩，竞得位于金牛区商贸大道和平一号，这也是2009年第一家拿地的品牌开发商;7月24日，最惹眼球的当然非领事馆地块莫属，保利毫不手软拿下;8月，华润开始出击城北;9月，中海、蓝光、中粮、龙湖再发力;10月保利、华润再次活跃在土地市场上;11月，成都本土房企有所突围，但在11月成都房企新增土地榜中，绿地、保利仍然霸占前位。12月17日，成都的7宗土地拍卖，央企、港企和外企又成为土地市场最大的赢家。保利地产拿下三块地，新加坡仁恒置地集团拿下攀成钢片区地块，中海地产拿下一块地，这些企业缴纳的拍卖保证金均高达亿元。今年本土中小开发商早就失去了在土地市场上的话语权，央企，外来大企业气势越来越猛，土地新政一出，明年更是大开发商表演的天地。一位业内人士如此评价。 正在成都加紧寻地的富力地产对首付五成的土地政策反应不大，富力地产成都公司营销经理李红超认为：此政策对于富力这样的全国排名靠前的开发商来说，影响并不大，因为这些公司今年业绩都很不错，不存在资金压力。从长期来看，此政策应该会让更多的中小开发商退出楼市舞台。保利地产有关负责人也表示：这个政策的实质是提高土地转让成本门槛，同时对开发商的销售回款有了更严格的限制。这无疑将令一些开发商面临无地可拿的尴尬境地。对于实力弱小的开发商来说这个政策无疑将令他们背负更大的压力。 小开发商夹缝求生 不能当航母就只有组舰队 如果说土地出让金首付五成的政策对大公司来讲影响不大的话，那么对于已经捉襟见肘的中小开发商来说，就雪上加霜了。现在很多拍卖地块的出让金要在几个月甚至一个月内缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，这就意味着一个月内拿出几亿甚至十几亿元，只有上市大开发商才有能力。有中小开发商人士指出，拿地政策的缩紧对房地产开发商资金要求更高，短期内可能造成一定负面影响。因此，一些中小开发商拿地将越来越难。 地产专家分析，该政策出台后，无论是一次性付清还是分期付款都会占用一大笔资金;加上银行对房地产金融有了更严格的限制，如房地产开发商的自有资金比例20%提高到35%、只有当项目封顶才能贷款等，无疑会对相当部分中小公司的融资造成困难。 面对已然的事实，除了抱怨之外，更重要的是寻找出路。金房集团董事长王晓白认为：未来的市场，集中化程度会越来越高，可能会出现马太效应，强者越强，弱者越弱。如何在夹缝中求生，是各个中小开发商必须研究的课题!他提了三条生存法则，一是做出差异化，在产品和区域上与品牌大开发商错开，发挥自己的长处;二是利用人脉资源，扩大融资渠道;第三就是要抱团取暖，不能单打独斗，要形成合力。几个中小企业联合起来，在拿地的时候击败一个大公司，这是很有可能实现的。王晓白说。 其他开发商各显神通 根据实力拿地开发商各取所需 除了实力大公司和小开发商之外，不少处于中间层的开发商对此政策表现得并非太担心。保利、中海有实力拿他的高价地，其他开发商可以拿郊区地，成都本土企业还可以进军二级城市，事实上这种现象已经越来越明显了。四川西南房屋综合开发有限公司营销主管蒋毅说。由于市场环境变化，越来越多的开发商把目光瞄向了土地二级市场，包括置信、蓝光这些成都本土领头企业也在二级城市寻找商机。 与此观点相同的还有四川新港地产顾问有限公司高级经理张月，他认为，从长远来看，成都的地价会往两边走，好的地就很贵，不好的地就很便宜，因为有实力的品牌公司就那么几家，他们拿地的时候也很挑，不太贵的地自然就留给其他的公司。今年大家之所以热议这几块地，是因为公司很有新闻性，其实今年拿地的中小开发商也有很多。他说：因此，只要是有基础在市场里打拼的，就一定能在市场中找准自己的位置，毕竟市场很大，各种各样的地都有。 打击的不是拿地，而是囤地 谁都明白，国家调控房地产的政策应该是组合拳，加强土地管理只是一个开始。但就仅仅这一个政策，也足以让整个市场停下来冷静思考。 谈起土地新政，西南财经大学党委副书记杨继瑞显得格外平和，他分析说：我不认为这个政策会造成市场的垄断，因为我们要搞清楚政策出台的目的，这个政策恰恰是防止地王的出现，防止大公司囤地抬高房价而为的，因此，对于真正有能力搞开发的地产商来说，影响并不大。另外，对于该政策对于明年的房价的影响方面，杨继瑞说，有影响也仅仅是间接的，整体应该还是保持平稳的状态。 与此同时，也有业内人士指出，在土地供应上应该多考虑市场发展的均衡性，不能一味地抓大放小，还应该多推符合市场主流需求的适度规模地块，鼓励更多的开发商参与竞争。多方竞争不仅会给市场带来更加多元化的产品，而且有利于培育市场活力，使市场的良性竞争格局更加健康。熊丽 政策回闪 《进一步加强土地出让收支管理的通知》要求，市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。 对于未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动;有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。 一、土地使用权性质引发的风险 1.土地使用期限。 我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，属于商业服务综合类土地的使用期限为40年。银行办理房地产抵押贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则就可能给日后处置房地产时埋下隐患。 2.处置费用。 对于出让土地性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费（重新办理出让手续）；属于划拨用地性质的房屋土地，处置抵押房地产时程序较为繁琐，并需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金，容易产生风险。根据现有法律、法规、行政规章的规定，它们对人民法院强制变价或当事人自行处分国有划拨土地使用权的限制，体现在以下三个层面： 一是被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，或者没有自主的处分权。只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准，地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地使用权，可以一并转让。 二是人民法院裁定强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或以物抵债时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定国有划拨土地使用权随地上物同时转移。 三是国有划拨土地使用权经报有审批权的人民政府批准转让，或人民法院事先取得了土地管理部门的一致意见而拍卖、变卖或者以物抵债的，受让人要办理土地使用权的出让手续，并依法缴纳土地使用权的出让金。 3.各级开发区办理以即缴即退方式办理的工业用地出让手续。 当前，各级开发区为吸引投资，凡符合招商条件的入园企业，国土部门基本土地出让金以即缴即退方式（零出让）为企业办理了国有土地使用证、国有土地使用权出让合同及出让金发票。各级开发区为了扶持入园企业，解决其融资难问题，在与入园企业办理国有土地抵押登记时，开发区也是一路绿灯予以放行。这里面隐藏的风险就是一旦企业经营不善，主张抵押权时，开发区就会执行法院发函，称：涉案的国有土地使用权，是基于xx文件，给入园企业享受的优惠政策。如该宗土地使用权由新的受让人获得，则应按相关法律法规重新办理土地出让手续，补交各类税费。实践中，依法拍卖土地使用权的款项一般不足以补交土地出让金及给类税费。 |
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