| 问题 | 房屋合同纠纷的解决途径有哪些？ |
| 释义 | 房屋合同纠纷解决方法及处理原则：1.未取得预售许可证的合同无效，取得后可认定有效；2.买受人支付定金后无法签订正式合同，根据原因返还或按法律处理；3.预售合同未登记备案不影响合同效力；4.买受人无法取得房屋时可解除合同、返还款项并要求赔偿；5.出卖人与第三人串通订立合同的，可要求确认合同无效；6.房屋主体结构质量不合格，买受人可解除合同并要求赔偿。 法律分析 房产买卖中，涉及的主体比较广泛，因此，房产买卖纠纷的类型也多种多样。那么，房屋合同纠纷解决有哪些方法呢?针对具体的纠纷，实务中是怎么处理的？ 房屋合同纠纷 一、预售许可证及向法院起诉时段决定商品房买卖合同的效力? 答：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 二、正式商品房买卖合同签订前，买受人以认购、订购、预订向出卖人支付定金怎么处理? 答：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 三、商品房预售合同未按规定办理登记备案，就无效吗? 答：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 四、那些情形买受人无法取得房屋，买受人享有什么权利?出卖人应承担的什么责任? 答：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 五、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，买受人应该怎么办? 答：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 六、将交付或已交付的房屋主体结构质量不合格，买受人的权利应该如何维护? 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 结语 在房产买卖中，涉及的主体众多，房产买卖纠纷类型繁多。针对房屋合同纠纷，根据实务处理经验，本文提供了一些解决方法。例如，出卖人未取得预售许可证的预售合同应认定无效，但在起诉前取得许可证的可以认定有效。对于买受人以认购、订购、预订支付定金的情况，根据原因不同，法律规定了不同的处理方式。此外，文章还涉及了未按规定办理登记备案、买受人无法取得房屋、出卖人与第三人串通等情况下的处理方法。对于房屋主体结构质量不合格的情况，买受人有权解除合同并获得赔偿。在处理房屋合同纠纷时，应根据具体情况采取相应措施，确保各方权益得到维护。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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