问题 | 房屋租赁合同纠纷如何办理 |
释义 | 律师分析: 处理房屋租赁合同纠纷,要遵循以下原则: (一)买卖不破租赁原则 买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的,租赁合同对于受让的第三人继续有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。其具体内容包括: 1、租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。 2、承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。 如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同,则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后,新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。 (二)抵押权与租赁权的关系 抵押权与租赁权的关系,指一物之上抵押权与租赁权同时存在,当两者发生冲突时,哪个权利效力优先的问题。抵押权与租赁权的关系,有两种情形: 1、租赁权发生在先,抵押权发生在后。 抵押人将已出租的财产抵押的,应当面书面告知承租人,原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。 2、抵押权发生在先,租赁权发生在后。 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。 (三)承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理 按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时,即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。一般来讲,共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力,而租赁关系是债权关系,依据物权优先于债权的原则,共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征,但其毕竟是债权关系,仍然不能等同于物权的效力。另外,让其他共有人享有优先购买权,有利于对房屋的管理、修缮、使用。 (四)房屋租赁中的登记备案问题 房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。当事人未办理登记备案手续,未取得《房屋租赁证》的,租赁合同是否有效《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为,其本身不是合同生效的要件。 【法律依据】: 《中华人民共和国民法典》 第七百零七条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。定租赁期限的,视为不定期租赁。 第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。 第七百一十五条 承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 |
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