| 问题 | 商品房退房步骤大揭秘 |
| 释义 | 商品房退房步骤及相关权益保障。购房者首先应与开发商协商解决争议，若协商不成可诉诸法律程序。开发商违约时应支付违约金及相关税费，包括购房款、利息和已支出费用等。退房款的处理方式因付款方式不同而有所区别，但购房者可要求退还首付款及利息，并要求开发商承担月供及利息支出。退房程序包括发出退房通知、解除合同手续、返还购房款、停止还款手续。此外，购房者还需办理保险退保手续等。 法律分析 商品房退房步骤 1、先找开发商协商，协商不成再诉讼 相关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。 2、索要违约金及相关税费 如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 3、首付、月供利息都可获赔 在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。 退房四步走: 第一步、购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知; 第二步、督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续; 第三步、督促开发商将全部购房款返还给购房人; 第四步、办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。 至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。 结语 购房退房需要遵循一定的步骤。首先，与开发商进行协商，如果协商不成再考虑诉讼。建议业主尽量通过协商解决，以避免诉讼费用。如果协商无果，可以选择诉讼或仲裁。其次，索要违约金及相关税费。对于开发商的违约行为，按照合同约定要求赔偿。赔偿金包括房屋全价款、利息以及业主前期已支出的费用等。最后，退房款方面，一次性付款的购房者可以要求开发商退还付款及相应利息。按揭贷款的购房者退房过程相对复杂，需要开发商将应退购房款分成两部分，一部分退给购房者，一部分交还给银行。退房过程中，还需要解除借款合同和办理保险退保手续等。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 |
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