| 问题 | 二手房交房应该注意哪些事项 |
| 释义 | 一、看房 看房的环节，很多购房者只看户型是否心仪，周边配套是否齐全，但小编提醒，二手房的购买更要注意房龄问题。老旧二手房如果房龄太大，不仅影响购房者的居住成本，还影响购房者贷款、房屋升值等等，怎样真正判断二手房的年限，房产证、土地使用权证可不一定权威哦!最靠谱的方法是到房产管理部门查档，因为房屋拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，所以房产部门的房屋信息最准确。 当然，看房还要看质量。购房者在看房选房时，一定要实地仔细检查，不要只是大概的看一下外部的环境，一些细节问题需要多加注意。尤其是房子是否有漏水现象、墙面是否有开裂、门窗是否牢固等等问题。 二、核实卖方身份 如果是个人卖房，要看对方的身份证;如果是单位，到工商局查档案资料;如果卖方有代理人，要确认有没有经过公证的授权委托书。 购房时要跟对方确实一下产权状况，特别要注意房子是否存在房屋共有人。很多时候，因为房屋共有人不同意卖房，造成了购房合同无效，使得购房者白白浪费了时间和精力。因此，购房者在买房前一定要搞清楚房子的产权现状，如果房屋存在共有人，那么就必须要搞清楚卖房者是出让其所拥有的部分产权，还是出让全部产权。拥有部分产权的卖房者出让的是完全产权，购房者要拿到其他共有人的书面同意书，才能同其进行交易。即便是夫妻共有财产，也要有卖方配偶的书面同意。 三、对房屋市政配套的检查 当购房者决定买此套房时，要对水、电、煤气、宽带、物业服务费的清点及过户，如果出现卖方还未结清的状况，应当要求对方补交齐全，避免承担不必要的费用。在物业处理上，双方要到物业公司处办理物业更名手续。 四、选取大中介较靠谱 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。所以大多数市民在购房时，还是会选择以中介为纽带。选择中介时一般把大公司作为第一选择，一方面操作比较规范，另一方面房源也比较充裕。 中介公司要有当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书。资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 五、产权过户 产权过户是房产交易最重要的环节，也是最后一个步骤。整个办理流程可以概括四个环节：“一签约，二交税，三登记，四取证”。 1、卖方和购房者同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定，买卖双方要提供个人资料。 2、买卖双方按国家规定交纳相关税费，主要有营业税、印花税、交易费、产权登记费、契税、土地增值税、个人所得税等。 3、买卖双方交纳相关税费后，购房者填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续。 4、取证是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。 业内人士分析，营改增的实施会对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税;营改增后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。由于具体方案尚未出台，税负是否增加目前尚无定论，不过在官方“营改增确保所有行业税负只减不增”的定调下，市场倾向相信税负不会增加。 |
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