| 问题 | 法院可否冻结商品房质量保修金 |
| 释义 | 在实践中，建设工程承包合同中约定的“质保金”，有两种不同的含义，其一是指质量保修金，其二是指质量保证金。 1、质量保证金常常是建设工程承包合同中出现，我们又称为“质保金”。施工企业除了要缴纳质量保证金外，还需缴纳质量保修金。而两者的缴纳能够有效地提醒施工方的安全责任态度。 2、所谓质量保证金，或称建筑工程信誉保证金，是指施工单位根据建设单位的要求，在建设工程承包合同签订之前，预先交付给建设单位，用以保证施工质量的资金。 3、建设工程施工质量保修金与施工质量保证金这两个概念，虽只有一字之差，但两者的法律属性却截然不同，前者在合同中的约定符合法律规定，属有效行为后者无法律依据，等于变相的垫资施工。因而属于非法行为。两者法律屑性的不同。因此处理时就会产生两种不同的法律后果。旅游行政管理部门按照“统一制度、统一标准、分级管理“的原则对质量保证金实行管理。质量保证金适用于旅行社违反旅游合同约定，侵害旅游者合法权益，经旅游行政管理部门查证属实的；旅行社因解散、破产或者其他原因造成旅游者预交旅游费用损失的。 一、保修金与缺陷责任期在《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程施工合同(示范文本)》(GF)中使用的是工程质量“保修期”的概念，没有缺陷责任期的提法。2005年1月12日建设部、财政部发布《建设工程质量保证金管理暂行办法》(建质[2005]7号)，其中第二条规定：“本办法所称建设工程质量保证金(保修金)(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金;缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定;缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定”。此处，将质保金和缺陷责任期进行了挂钩。但未对缺陷责任期与保修期进行区分。2007年由发改委等九部委联合发布的《标准施工招标文件2007版》又出现了“缺陷责任期”的概念，但同时保留了“保修期”的概念(第四章“合同条款及格式”第19条“缺陷责任与保修责任”)。但同样未明确定义“缺陷责任期”与“保修期”的区别。“缺陷责任期”得到广泛认知应该是在2013年4月3日，住房城乡建设部、工商局发布2013版《建设工程施工合同(示范文本)》(GF)，其《通用条件》第15条“缺陷责任与保修”中同时出现了“缺陷责任期”与“保修期”、“质保金”等的概念。其中规定：“缺陷责任期”最长时间不得超过24个月;“缺陷责任期”到期后，业主单位除扣除已发生的费用外，其余部分“质保金”就应返还;“缺陷责任期”到期后承包人仍应按约定或规定承担保修义务。二、保修义务与保修期关于保修义务：《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。关于保修期限：《建设工程质量管理条例》第三十二条规定：施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。三、小结综上所述：(1)保修期与缺陷责任期是二个概念，且保修期时间远远长于缺陷责任期。(2)质保金的返还时间与缺陷责任期相挂钩，而非与保修期挂钩。如对基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期是设计文件规定的该工程的合理使用年限，如质保金与保修期限挂钩，则质保金返还期限可能70年或更长时间之后，这将严重损害承包人的利益。同时，质保金与保修期限、保修责任也是不同的概念，退回质保金并不意味着保修期限与保修责任的终结，退回质保金后承包人仍应按约定或规定的保修期限履行保修义务。 |
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