| 释义 |
法律主观：
如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，同时符合协议书约定的生效条件时，该协议书即发生法律效力，开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利，履行义务。由此看来，具备了上述条件、符合相关法律要求的认购书是与《 商品房买卖合同 》具有同等法律效力的。如果认购书中，对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定，那么认购书可以被看作为一份预先约定的 房屋买卖合同 ，正式的《商品房买卖合同》只是对于认购书内容做出了更为具体的约定；而如果认购书中没有约定上述内容，则其只是一份购房意向书，不具备合同性质，也就没有合同的约束力。按照相关法律法规要求，商品房在销售时，开发商应与购房者订立书面的《商品房买卖合同》，商品的认购、订购、预订等协议应具备《商品房买卖合同》的主要内容。如果是具备正式《商品房买卖合同》条件的认购书，其内容应符合《商品房买卖合同》的相关约定，即当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项等。购房者在 签订认购书 时，要对其中的条款进行仔细阅读，认真思考，切不可盲目行事。
法律客观：
商品房认购书的性质和风险现实中许多房产商要求买房人一般先签订认购书，后签预售合同，在签认购书的同时，买房人要交一笔定金或预付款。究竟签订认购书是不是买房必经程序呢?对此，我国现有的法律、地方性法规中并没有涉及关于“认购书”的法律概念，也没有买房前应当签订“认购书”的法律规定。所以，如果可能，买房人在确定要购买的房屋后，最好不签认购书而直接签订购房合同，避免认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动，毕竟，认购书都是房产商单方面制定的，其中条款多是用来限制购房者的。商品房认购书的法律性质商品房认购书是指商品房买卖合同的双方当事人在签订商品房买卖合同之前的约定，是出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，出卖人将在一定的期限内为买受人保留该商品房，不再另行出售他人，如果一方当事人在认购书约定的期限内未能洽谈商品房买卖合同的，则应当根据法律关于定金的规定处理的一种书面文书。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，认购书是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。如果在认购书中明确设立有定金条款的，由于认购书的性质是预约合同，故认购书的定金应当属于立约定金。根据《关于适用担保法若干问题的解释》相关规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的乙方拒绝订立合同的，无权要求返还定金;收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”为了防止意外，购房者一定要保留好定金收据。根据按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付生效条件。若购房者签订认购书并约定支付一定的数额的定金，实际上却没有支付定金，此时如果不打算买该房了，卖方也不得接认购书向购房者追讨。另外，如果签订认购书的双方当事人已经洽谈，但因认购书未约定的内容协商不成，无法达成商品房买卖，双方也不必承担任何责任。签订“认购书”时要注意的问题如购房者一旦决定签署认购书，事先应当进行以下审查：(1)仔细审查卖方是否具有开发房地产的资格;(2)各种政府批文，即开发企业营业执照、该销售项目的“五证”是否真实、合法、有效;(3)所售房是否设置了抵押;(4)土地出让金是否交付完毕;(5)房产商的经营状况是否良好;(6)所售房屋是否能如期完工;(7)房产商能否顺利拿到产权证;(8)配套是否能跟上等。由于认购书是由房产商制定的，内容中通常存在以下不利于买房人的陷阱，因此买房人应尽可能地与房产商签订详细的认购书。一般来讲认购书有以下陷阱：(1)内容过于简单，仅包括房屋地址、面积、价格、交楼日期等;(2)对分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、房地产交付及定金的退还或丧失的条件、物业管理等诸多内容不作规定或者不作详细约定;(3)房产商以隐瞒重要事实，如将没有商品房预售许可证的房屋进行销售，欺骗购房者，让购房者先签认购书，收取定金，后签预售合同，骗取定金。总之，签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定，通过订立详细的认购书防止预付款风险。
|