| 问题 | 回迁房房产证问题：买卖合同有效吗？ |
| 释义 | 回迁房无房产证，买卖合同有效但可能无法履行；根据民法典，未办理物权登记不影响合同效力。买卖合同违约金可约定，但应适当；违约金不以非违约方损失为前提。买卖合同签订程序为要约与承诺，合同立即生效。 法律分析 一、回迁房没房产证买卖合同有效吗 回迁房没房产证，买卖合同有效，但可能发生履行不能。 根据《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 以及《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力; （二）意思表示真实; （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、买卖合同损失及违约责任的规定是怎样的 《民法典》第五百八十五条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。 一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。 《民法典》第五百八十五条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。 三、买卖合同订立程序是怎样的 买卖合同订立程序首先是当事人一方提出要约，然后一方承诺签订合同，那么买卖合同在签订之后就成立了，合同是立即生效的。只要是双方自愿协商签约的买卖合同即可，如果在签订之后有一方反悔的，需要双方协商或者是诉讼解决。 （一）要约。要约也称订约提议，是当事人一方向他方提出订立合同的建议。 要约中要有与对方订立合同的意愿和合同应有的主要条款、要求对方作出答复的期限等内容。在要约约定的对方答复期限内，要约人受其要约的约束。 （二）承诺。承诺也称接受订约提议，是当事人一方完全同意要约方提出要约的主要内容和条件的答复。 要约人收到承诺时，双方就要订立合同;如收到承诺时已具备符合法律规定的合同形式，合同就成立了。 结语 回迁房没房产证，买卖合同有效，但履行可能受阻。根据《民法典》规定，未办理物权登记不影响合同效力。买卖合同损失及违约责任的规定，可约定违约金或损失赔偿额。违约金一般不超过实际损失的30%，可由法院予以增减。买卖合同订立程序包括要约和承诺，合同在签订后立即生效。如有一方反悔，需协商或诉讼解决。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 [4]《中华人民共和国民法典》第二百一十五条 |
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