| 问题 | 二手房贷办理“商转公”四步走 |
| 释义 | 二手房贷款“商转公”政策本月起正式施行，许多市民询问贷款额度和步骤。昨日，武汉住房公积金管理中心特别提醒说，办理二手房“商转公”最高贷款额度40万元，最长期限为20年，有“四步走”的简要办理程序。 第一步咨询，申请人到原商业贷款银行咨询办理条件；第二步受理，符合条件的申请人提交所需贷款资料，办理房屋评估手续及贷款担保手续。不符合条件的，经办银行将及时告知申请人；第三步审批，管理中心对贷款申请进行初审、终审。审批通过，签订转公积金贷款协议和抵押协议；第四步贷款发放，管理中心通知经办银行发放公积金贷款，用于结清原商贷，贷款人委托担保机构办理贷款抵押物变更等手续。 一、商业贷款和公积金贷款有什么区别？ （一）资金来源不同 住房公积金个人贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的住房保障型贷款，是一种不以盈利为目的的政策性贷款。商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易，是以赢利为目的，由商业银行审核发放的一种贷款方式。 （二）贷款对象不同 住房公积金的贷款对象要具有完全民事行为能力，按月足额缴存了6个月以上的公积金，职业和收入稳定，有偿还贷款本息的能力，具有良好的个人信用状况，并且同意提供中心认可的贷款担保，并认可贷款合同条款的约定。而商业性住房贷款的对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人。一般来说，信用良好，有还款能力的人都可以办理商业贷款。 （三）贷款手续不同 公积金贷款的手续较为复杂，申请人需要提供相应资料交公积金中心柜台审核、受理，由中心柜台人员将申请信息录入公积金中心贷款系统，并对申请情况进行调查核实，然后根据借款人提供的资料及调查情况确定贷款额度、年限和担保方式，签定合同和办理抵押或质押手续，最后发放贷款。商业贷款是在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。 （四）还款方式不同 公积金贷款的还款方式较为单一，以等额本息和等额本金两种方式为主，此外，公积金贷款只有一次提前还款的机会。商业贷款可以选择的还款方式非常多，在提前还款的问题上也更为自由、灵活，一般商业贷款在满一年后，每年都可以提前还款。 二、律师如何审查抵押贷款合同？ 审查一般仅对委托人作为买受人、需要申请购房贷款的合同。 律师应协助买受人审核有关贷款条件和文件、签署有关住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款协议、抵押协议。 贷款银行一般均要求买受人提供公积金贷款的住房贷款置业担保公司担保和商业贷款的保险公司保险。律师应协助买受人审核有关文件，指导买受人签署担保协议、保险协议，根据有关规定核对担保费、保险费。 如果委托人申请公积金贷款，律师应审核： （一）买受人购买的房屋是否为国有土地上具有所有权的住房，并用于本人家庭自住； （二）买受人是否符合公积金贷款条件并具备相关证明文件。 律师应当及时关注有关公积金贷款的限定性条件的变化，并及时提示委托人。 关于住房公积金贷款额和期限，律师可提供参考方案，但不能替委托人决策。 若委托人购买非居住房屋，律师应提示只能申请银行商业贷款，具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。 若二手房转让存在贷款，律师应提示： （一）出让人已全部还清贷款并已注销抵押登记，或没有贷款抵押，购房人可直接申请贷款。 （二）如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的，购房人可采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。转按揭贷款的一般流程为： 1、出卖人取得贷款银行转让抵押房屋的同意； 2、买卖双方签订《二手房买卖合同》； 3、提交买卖合同及买受人贷款资料交申请银行审核； 4、申请银行同意贷款后与受让方签订借款合同； 5、办理房屋过户、抵押登记手续。 （三）律师应提示借款人（房屋的买受人）办理贷款的流程及对买受人主体资格及贷款额度的限制，告知不能取得贷款或不能全额取得贷款的后果，并告知应在房屋买卖合同中约定不能全额或不能取得贷款的处理方式。 |
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