| 问题 | 建筑工程担保存在的法律风险 |
| 释义 | 1、在建工程抵押权人与抵押贷款的抵押贷款押人必须同意，但对贷款和其他原因，也有开发商在建项目的银行申请按揭贷款，在预售期房同时又与另一个银行抵押贷款合作协议、重复抵押的现象出现。 2、为不影响开发商在商品房建设项目预售抵押下的销售，未按照规定要求办理预售抵押的，应取得抵押权人的书面同意，并如实告知买方。 3、建设单位垫房时，开发商将部分房地产用于支付该项目，并办理抵押贷款。一旦与工程价款优先权相一致，银行将按次赔偿的顺序，对债权的保护程度将大大降低。 4、在建项目抵押价值的评估和允许抵押的在建项目比例没有统一的标准。 5、部分开发商避免在预售合同备案时由预售管理部门对其实施预售监督管理工作，与买方签订合同后，未及时进行备案登记，造成预售挪用。 6、个人预售监管银行监管措施无效或不及时的售前收集贷款，使处理的房屋所有权证书，国有土地使用证书或项目的建设还不取消抵押贷款，导致处理属性转换障碍，买家不能成功获得房屋所有权证书。 一、期房土地使用权抵押贷款是否可以？ 期房是可以办理抵押贷款的，具体如下： 期房抵押，是指房地产开发商将在建的房地产或商品房预购人将预购的商品房设定抵押权，包括在建工程抵押和预购房屋抵押： 1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。 2、预售房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而其将所购的商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。 以期房抵押的，应当具备一定的条件。对于预售商品房抵押，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，并且须提交生效的预购房屋合同。以在建工程抵押的，抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等。期房抵押的登记则比较特殊，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 |
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