| 问题 | 建筑工程担保存在的法律风险是什么 |
| 释义 | 1、在建工程抵押权人与抵押贷款的抵押贷款押人必须同意，但对贷款和其他原因，也有开发商在建项目的银行申请按揭贷款，在预售期房同时又与另一个银行抵押贷款合作协议、重复抵押的现象出现。 2、为不影响开发商在商品房建设项目预售抵押下的销售，未按照规定要求办理预售抵押的，应取得抵押权人的书面同意，并如实告知买方。 3、建设单位垫房时，开发商将部分房地产用于支付该项目，并办理抵押贷款。一旦与工程价款优先权相一致，银行将按次赔偿的顺序，对债权的保护程度将大大降低。 4、在建项目抵押价值的评估和允许抵押的在建项目比例没有统一的标准。 5、部分开发商避免在预售合同备案时由预售管理部门对其实施预售监督管理工作，与买方签订合同后，未及时进行备案登记，造成预售挪用。 6、个人预售监管银行监管措施无效或不及时的售前收集贷款，使处理的“房屋所有权证书”，“国有土地使用证书”或项目的建设还不取消抵押贷款，导致处理属性转换障碍，买家不能成功获得“房屋所有权证书”。 一、办理在建工程抵押条件 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 二、如何实现房产抵押权 如果债务人不履行到期债务或当事人实现抵押贷款约定的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产转化为金钱或有优先偿还的拍卖、变卖抵押财产所得。如果协议损害了其他债权人的利益，那么其他的债权人可以自知道或者是应当知道解除原因的之日起一年之内向人民法院要求解除协议。抵押权人还有债权人并没有就抵押权的实现方式达成一种协议的，抵押权人也可以要求人民法院拍卖或者变卖财产。 |
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