| 问题 | 购房合同里的补充协议需要注意哪些问题 |
| 释义 | 购房合同补充协议陷阱：补充协议效力大于合同条款 补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。 点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。 结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。 购房合同补充协议陷阱：宣传广告不承担法律责任 补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。 点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。 结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。 购房合同补充协议陷阱：购房总价成违约金基数 补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。 点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，最高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。 结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。 购房合同补充协议陷阱：限定买家商品房用途 补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。 点评：有关法规规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。 结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。 |
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