| 问题 | 在建工程的查封效力及实践中注意事项 |
| 释义 | 1.在建工程查封效力 在财产保全措施中，查封和预查封是相对应的概念，查封的对象是权属确定的土地、房屋及其他不动产或动产，而预查封的对象一般是是权属尚未确定的不动产或动产。所以，如抵押物是在建工程(其权属尚未确定)的，则法院对其查封时仅能进行预查封，虽然预查封的效力等同于正式查封，即在预查封间，任何单位和个人都不得擅自处分预查封财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续，但同样被预查封的财产因权属未确定，抵押权人也不得直接对抵押物进行处置，只有当权属办理在抵押人名下后，抵押权人才能对其行使抵押权。 2.实践中须注意事项 接受在建工程作为抵押物的，应根据在建工程的建设进度督促抵押人尽快办理产权登记(初始登记)，以确保债权人在行权时不会遇到法律障碍。同时，如果申请查封，应当争取做第一顺序的查封人，法律规定了轮候查封制度，即无论债权之上是否有担保增信，当债权无法实现时，债权人均可申请法院对债务人的财产进行查封，如果查封的财产包括了已经设立抵质押权的财产，则势必会影响该抵质押权人权利的实现，根据法律规定查封的最长期限可以到四年，如在此期间，先顺序的查封申请人不予解封或不及时对查封财产进行处置，则后顺序的查封申请人仅能轮候查封，只能待先顺序的查封人解封后才能晋升为先顺序的查封人，才有权对其债权项下的抵质押财产进行实质性处分。需要提示的是，轮候查封期间，有担保增信的债权人权利不但不能及时实现，且先顺序的查封申请人还会利用查封的时间优势与急于实现债权的其他权利人谈条件。 一、财产保全的措施 根据民诉法规定，财产保全措施有查封、扣押、冻结和法律规定的其他方法。人民法院冻结财产后，应当立即通知被冻结财产的人。财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。人民法院查封、扣押被申请人的财产，应当妥善保管，如果交当事人或有关单位保管的，当事人、有关单位应妥善保管，原则上任何人都不得使用、处分，但被查封、扣押物是不动产或特定动产(如车辆)，若由当事人保管的，其仍然可以使用，但不得处分。保全的对象是抵押物、留置物的，法院在采取保全措施后，抵押人、留置权人仍享有优先受偿权。被查封、扣押物是季节性商品，鲜活、易腐烂以及其他不易长期保存的物品，人民法院可以责令当事人及时处理，由人民法院保存价款，必要时，可以由人民法院予以变卖，保存价款。对于当事人从事正常经营活动必须的财物，如需要采取保全措施，应尽可能采取查封、扣押、冻结以外的措施，如扣押权利证书、限制使用、禁止处分等。法院对不动产或特定动产进行保全可以采取扣押有关财产权证照，并通知有关产权登记部门不予办理该项财产的转移手续的保全措施，若由当事人负责保管的，其仍然可以以使用，但不得处分，若必要时，也可以查封或者扣押该项财产。 在保全措施中有一种“法律规定的其他方法”，根据最高院的有关司法解释，应理解为：被申请人如有预期的收益或到期债权，人民法院可以通知有关单位予以协助，限制被申请人支出；如被申请人对第三人到期债权，人民法院可以通知该第三人不得对被申请人清偿，该第三人要求清偿的，均由法院提存财物或价款。人民法院在采取保全措施时，应该依法进行，严格按照法定的程序，不得滥用职权。 |
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