| 问题 | 买卖不破租赁同抵押权制度的竞合与冲突 |
| 释义 | 与租赁权的规定一样，我国对抵押权的规定也是我国法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度。租赁权和抵押权同是关于财产的权利，租赁权是债权，抵押权是物权，自然，二者会经常发生竞合或冲突。 这种竞合或冲突通常有两种情况： 一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。 二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁，仍然适用先物权后债权，物权优于债权的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。因此，以抵押财产出租的，限制适用买卖不破租赁原则，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。 根据上文的介绍，买卖不破租赁现在已被各国普遍承认，债权物权化已是现代民法理论研究的必然趋势，对其应深入探讨。作为法律人，我们需要对其中的不足进行论证与完善，使其能更好的服务于国家、服务于社会、服务于人民。 |
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