| 问题 | 商品房不合格可以退房吗 |
| 释义 | 商品房质量是一个很大的话题。大到主体结构是否合格，小到油漆涂料色差，其对当事人的权利影响与法律责任，有着很大的区别。因此，讨论商品房质量，应当加以细分。商品房质量问题应当分为三个层次： （1）主体结构质量问题 主体结构是指建筑物的承重构造系统，包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面。 主体结构质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用功能与价值，致使购房人的合同目的不能实现，法律对此规定了最严格的法律责任，即解除合同和赔偿损失。 （2）功能缺陷问题 最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。 这是在“主体结构质量不合格”之外，新增加的一项可以导致解除合同的规定，在不否定房屋整体合格的前提下，保护买受人因房屋功能不能实现而发生的损失。对这一类质量问题，我们可以称之为“功能缺陷”。 （3）表面瑕疵问题 首先说明，这里的“瑕疵”一词，是从词汇本意来使用的，即“细小的缺点”。 二、商品房质量有问题可以退房吗？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”同时第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 因此，商品房质量有问题时时可以退房的，但不是所有商品房问题都可以退房。 商品房主体结构质量不合格，或因质量问题严重影响正常居住使用的，房屋买受人可要求解除合同和赔偿损失。在商品买卖合同中，交付质量合格的房屋是开发商依据法律规定或依据当事人约定而应承担的主要义务。 普通质量问题，可以要求保修。开发商对商品房的普通质量问题主要承担保修责任。例如前面讲到的屋面防水、电气管线、墙面落漆、裂缝等，都属于建筑物质量瑕疵问题，而不是影响居住安全的质量问题，依据《解释》的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任’。 |
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