| 问题 | 签商品房预售合同注意事项都有什么 |
| 释义 | 相比现房和二手房，购房人承担了更大的交易风险和不确定性。商品房预售合同是确定买卖双方当事人权利义务的主要依据，签好合同，合理降低和防范交易风险对购房人尤为重要。在签订商品房预售合同过程中应注意以下事项。 （1）确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。 （2）审查开发商提供的格式合同，在签订正式预售合同前，双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来某个时候签订买卖合同。 （3）注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期，从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。对购房人而言剩余年限才有实际意义。另外不同用途的土地使用年限不同，住宅用地一般70年，工业用地、教科文卫体用地、综合用地一般50年，商业旅游及娱乐用地为40年，所以购房人应问清楚用地性质。这不仅决定土地使用年限，还关系到物业、水电、税费的高低。 （4）约定抵押权的处理方式。绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金，为筹集建设资金，开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权，把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权利。若抵押权处理不当，一旦开发商与债权人出现纠纷，购房人极有可能得不到房产。一般来讲，开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押，消灭抵押权；土地抵押权，购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等，并在开发商违约后及时主张权利，督促开发商还款清押或提供履约担保，防止更难处理的麻烦。 （5）约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。 （6）仔细了解开发商的按揭政策。购房人如需按揭贷款，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。有些商品房项目因不符合公积金贷款的条件，不能申请公积金贷款。在贷款不能通过的情况下应约定是全款购房还是退房处理，对此应有所预期和准备。 （7）重要公共配套设施写入合同。 （8）约定面积误差的处理结算办法。 （9）签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。 （10）明确规划或设计变更的处理办法。 （11）重视前期物业管理和临时管理规约。 （12）注意合同文本中补充协议的内容。 （13）约定违约责任。承担责任的违约事项包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任的平等性。 （14）及时办理相关登记手续。 |
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