| 问题 | 有购房合同无产权证房屋买卖合同有效吗 |
| 释义 | 买卖合同无效，因为小产权房无产权证明，只能在集体经济组织成员之间流转，集体经济组织成员向非集体经济组织成员买卖小产权房屋的，合同无效。 一、小产权房被拆迁时能不能获得补偿呢 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发而是由乡政府或者村委会颁发所以叫做乡产权房。 具体来说小产权房在拆迁过程中能否获得拆迁安置补偿分两种不同情况： 第一种情况小产权房的性质属于履行了审批手续的房屋但是集体经济组织在安置过程中擅自扩大了销售对象根据现行法律规定和政策如果小产权房卖给了外村人小产权房买卖合同无效，在此情况下应首先认定所涉房屋属于本集体经济组织所有或者属于宅基地使用权人所有，拆迁时可以获得补偿，但是拆迁安置补偿的利益只能由所有权人也就是集体经济组织或者其成员享有。 第二种情况小产权房属于违法建筑，对于这种情况不予补偿，所以提醒大家，由于小产权房没有合法的不动产登记证书，若涉及到拆迁问题，建议与拆迁人协商处理。 二、小产权房被拆迁怎么补偿 一种小产权房是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。这类小产权房因为没有合法的不动产登记证书的，若涉及拆迁安置，被拆迁人最好与拆迁人协调处理。若涉及赔偿，由于社区给了门牌、你把户口迁过去，足以证明你对房屋的合法使用，有权要求安置赔偿，但具体赔偿是否包括重新安置一套房子给你，则要看你所买的小产权房的项目土地性质等等。另一种小产权房是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。在这一类上，拆迁律师特别提醒：因为对于小产权房尚未出台具体的法律政策支撑，小产权房是否合法尚未定论，因此购买小产权房是得不到保障的，购买者在购买小产权房时应该慎之又慎。最后一类小产权房是违建。这类小产权房除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 三、集体产权的房子能买吗 集体产权的房子购买需要根据不同情况分析： 1、对内村民能买。集体产权的房子只能在房屋所在地农村集体经济组织成员之间买卖； 2、城市居民不能买。集体土地上的房屋流转受到严格限制，违反规定私自流转的，买卖双方签订的合同可视为无效。 一、集体所有土地上建成的房屋需过户转让的，应当符合下列条件： 1、房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书； 2、居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡范围内具备居住房屋建设申请条件的个人，非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡范围内的集体经济组织或者个体经营者； 3、居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡人民政府批准。 二、集体产权房子过户需要提交下列材料： 1、不动产登记申请书； 2、申请人身份证明； 3、不动产权属证书； 4、不动产发生转移的证明； 5、依法需要缴纳税费的，应当提交税费缴纳凭证； 6、属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明； 7、农村集体经济组织同意转移的证明材料。 总之，集体产权的房子是可以买的，但是对于个人的风险来说是特别大的。集体产权的房子就是属于集体的，自己购买之后是没有独立的产权，过户转让需要满足足够的条件，而且也没有权利利用此房子进行贷款或抵押。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 |
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