| 问题 | 租赁合同中留置权行使的法律分析 |
| 释义 | 租赁合同中，出租方与承租方的主要权利义务即为出租方向承租方交付租赁标的物。 承租方向出租方支付租金作为对价，对于大多数的租赁合同纠纷，因承租方未及时支付租金而导致出租房起诉解除租赁合同或者追要租金的诉讼屡见不鲜。 一、我国现行法律规制 根据民法典第四百四十七条之规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 故而对于留置权的行使，在我国具有法律肯定评价之基础。 认为，留置权行使的要件有如下： 1.债权人对债务人享有的债务已到期； 2.债权人已经持续、合法占有债务人的动产； 3.债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。 二、现行司法实践对留置权行使的评价不一 然而在租赁合同中承租人对于留置权的行使面临怎样的难点，现行的司法实践又是如何评价租赁合同中留置权的行使的呢？ （1）租赁合同项下出租人留置权行使的大前提出租人、承租人双方均是企业。 根据《民法典》第四百四十八条：债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。该条款评价了留置财产与债权的关系。首先租赁合同中，出租人作为租金债权人享有对承租人的价款请求权，其对应的是出租的商铺、场地或者房屋等租赁标的物，而非是租赁标的物内的动产。 故而，租赁合同项下，租赁标的物内的动产并非属于租赁关系调整的对象，也即出租人、承租人双方均是企业，方具有留置权行使的基础和前提。 （2）留置权行使构成要件中的持续、合法占有民法典对于留置权的行使有着明文规定，留置权的行使需要合法地占有债务人的动产，对债务人的不动产不可行使留置权。那么在实践中，出租人如何合法占有承租人的动产？ 承租人的动产与出租人具有关联的，极大程度上是承租人租赁出租标的物后放置在租赁地点的动产，那么在承租人欠付到期租金的情况下，关于这些动产，可能会有多种情况引起是否合法占有的讨论： 1.承租人租期届满或者双方协商解除合同后，向出租人交还租赁标的物，仍然将动产遗留在租赁标的物内； 2.承租人在合同履行期间欲搬离迁出，出租人以欠付租金为由阻止搬离，要求留置承租人所有在租赁标的物内的动产； 3.承租人未搬离，但持续在租赁标的物内使用动产，或直接在租赁标的物加锁，欲继续控制租赁标的物及其内动产； 4.出租人行使约定解除权或法定解除权通知承租人解除合同，承租人未搬离，出租人要求留置承租人所有在租赁标的物内的动产； 认为除上述第一种情形外，其余情形出租人是否具备合法占有的要件具有较大的争议。占有包括基于事实行为的占有和基于法律行为的占有，其中对于事实行为的占有亦需要法律对其予以规定和评价。 在第一种情形项下，倾向性认为，承租人即已经交还租赁标的物，但是没有将动产迁出，此时的租赁标的物合法地由出租人占有，基于此前提，承租人本可以在交还前迁出，但未予实施这一行为，进而出租人对其动产系合法占有。 但是第二、三情况项下，认为出租人并不构成对于承租人动产的合法占有。此情形下，承租人对于租赁标的物的占有状态是持续性的，出租人无法直接基于租赁标的物的所有权占有承租人的动产，出租人欲占有该动产并无法律依据，也难以在司法实践中获得肯定性评价。 在第四种情况下，认为存在较大的争议，不建议用此种方法进行留置，首先解除合同的时间节点往往仍需司法判决对其予以确认，在法律文书未对其予以确认前，对于合同是否业已解除以及时间节点为何可能存在一定的争议；其次承租人可能会以此出租人的行为对其造成了损失为由提出反诉，一旦解除合同的时间节点遭受到法官的调整，出租人将会面临更大的法律风险。 该内容由 梁勤栓律师 和 律说律答 共创回答 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。