| 问题 | 民法典中二手房买卖合同是否有效？ |
| 释义 | 民法典规定，买卖二手房合同有效的条件是当事人具备民事行为能力，真实意思表示且不违反法律规定和公序良俗。未过户的二手房可以转让，但需满足条件：双方当事人具备主体资格，出卖人是房屋所有权人并进行过户登记，转让意思真实，不违反政策和法律。如未过户登记，房屋所有权未转移，买方不能转让；若已过户登记，买方可直接转让。转让二手房需符合政策、法规和社会公共利益。 法律分析 一、民法典中二手房买卖合同是否有效 买卖二手房时，签订房屋买卖合同时，如果当事人有民事行为能力，是其真实意思表示，没有违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、未过户的二手房可以直接转让吗 按规定，转让二手房要满足以下几个条件： 1、双方当事人必须符合主体资格 具体而言，就是房屋的买卖双方当事人应当具备能够以自身的行为依法行使权利并且承担义务的资格。 首先，出卖人和买受人都不是法律禁止的限制民事行为能力人以及无民事行为能力人。 其次，出卖人应是二手房的所有权人，而要获得房屋的所有权，即要依法办理过户，进行产权登记才发生法律效力。 最后，根据登记情况不同法律效力如下： (1)未办理过户登记，即使房屋已实际交付甚至入住，房屋所有权仍然未发生转移，仍在转让方手里。 这个时候，二手房买方不能转让该房。 (2)房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，买方已取得产权证，双方尚未实际交付房屋，买方未实际占用、使用该房屋，但房屋的所有权也发生了转移。 这种情况下，买方可以直接转让二手房。 2、双方当事人转让二手房的意思表示真实。 3、转让二手房不违反政策、法律法规和社会公共利益。 结语 二手房买卖合同有效与否取决于当事人的民事行为能力、真实意思表示以及是否违反法律和公序良俗。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，只要满足这些条件，买卖二手房的合同即具有法律效力。至于未过户的二手房是否可以直接转让，需满足双方当事人具备主体资格、转让意思真实，并且不违反政策、法律法规和社会公共利益。根据登记情况的不同，转让的法律效力也会有所不同。请注意在转让二手房时遵守相关规定。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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