| 问题 | 房屋租赁的优先购买权纠纷 |
| 释义 | 一、房屋租赁合同未经登记，是否影响承租人的优先购买权？ 有的当事人为逃避税收或者减少麻烦，不愿意到相关登记部门登记备案租赁合同。优先购买权作为一项法定权利，理论上来说不应以登记与否而影响其效力。但是，未经登记的租赁合同，如果出租人已将房屋转让给他人的，一旦房屋所有权发生变更，除非能够证明他人是恶意的，否则，承租人便不能再以优先购买权为由优先取得房屋的所有权，只能请求出租人进行赔偿。为有效行使优先购买权，承租人在与出租人订立租赁关系之后，应到相关部门将租赁合同登记备案。 二、如何承租人放弃优先购买权，如何确定？ 作为一项法定权利，承租人当然可以选择放弃优先购买权，当出租人告知出卖房屋的事实后，承租人明确表示不予购买，则表示放弃优先购买权。在现实生活当中也存在一种默示的形式，比如承租人在合理期限内没有购买房屋的表示，或者积极为出租人寻找买家，或者另行寻找租赁房屋等，都应当认为承租人放弃了优先购买权。在出租人告知承租人出卖房屋的事实后，如果承租人确想以同等条件购买的，应当尽早地以书面形式告知出租人，以免丧失了法律赋予的优先购买权。 三、出租人在房屋出售前的通知义务及承租人行使优先购买权的期限如何确定？ 出租人在房屋出售前的合理期限内应当通知承租人，通知的方式可以多种多样。如：以信函、电报、租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论何种形式，都应当送达承租人，如果单纯以登报公告形式通知的，就不能认为已通知了承租人。承租人在收到房屋出售的通知后必须在合理期限内行使优先购买权。如果出租人未尽通知义务的，对于承租人行使优先购买权的期限，我国法律及司法解释并未作出明确要求。依照相关规定，可以认为承租人行使优先购买权的期限为知道了出卖房屋事实之日起的三个月内。为维护自己的权益，承租人应当在知道了出卖房屋的事实后，尽快行使优先购买权，以防错过了合理期限而无处主张权利。 四、在诉讼中，在不提起行使优先购买权的前提下能否要求确认出租人与他人的买卖合同无效。 在出租人与他人恶意订立房屋买卖合同的情况下，法律允许承租人申请宣告该合同无效，但是，法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的，也就是说，申请宣告无效是手段，而不是目的。如果承租人不主张购买的情况下，就说明他没有实现这个目的的意思。所以，如果承租人不主张优先购买权，仅要求确认合同无效的，法院一般不会支持。 知识拓展： 房屋租赁的其他纠纷类型： （一）租金支付纠纷。 这是房地产租赁中最为常见的纠纷。 （二）损害赔偿纠纷。 房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。对此，法律法规并无明文规定。 （三）其他方面的纠纷。 |
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