| 问题 | 查封房屋房产转让合同是否有效 |
| 释义 | 房屋已被法院查封，买卖双方就该查封房屋签订转让合同是否有效呢？答案是这样的合同属于无效合同，因其违反了《城市房地产管理法》第38条第2项的规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”，该条规定属于效力性强制性规定。但是，这种合同的效力是允许进行补正的，如果在法院一审辩论终结前，查封措施被解除了，该合同仍然有效。另外，合同签订后，如果发生交易的房屋被查封的，不影响合同效力，合同仍然有效。合同履行发生法律障碍，因存在查封措施，不能办理过户登记，过户履行期届满查封仍未解除，买受人有权解除合同并要求卖方承担违约责任。因此，在签订转让合同进行房屋交易前，一定要了解房屋的基本情况信息，以免买了后才发现是查封房。 一、二手房定金陷阱如何提前来防范避免损失与纠纷 1、交定金先明晰房屋产权 注意查清楚该二手房是否存在外债、有无抵押贷款、是否被法院查封等;产权证上的房主和卖房人是否为同一人;另外，要搞清楚该房屋是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房，因公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权，一定要征询原产权单位同意，并有所购房屋转让的书面意见，并签章。很重要但是在生活中也特别容易忽略的一点是，有的房屋在出售时，租房合同还未到期;还有就是租户具有优先购买权，在交定金时，确认租户放弃优先购买权且房屋不在承租期内。 2、签定金协议写清细节 买房人在交付定金之前，要与卖房人签订定金协议，落实有关交易的细节。比如在定金协议中写明房屋地理位置、房屋交易价格、车位号、车位价格、房屋面积、装修、交房时间……等具体内容。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任和义务，如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等，这样有利于避免纠纷的发生。 如果你购买是看重的学区，则要注意在定金协议里写明房子属不属于学区、学区名额有没有使用过等情况，防止买了房却上不了学。如果是为了落户，则还要注意写明原房主的户口迁出时间等。 3、“20%”是定金上限 定金的数额由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。买房人交付大额定金，可以选择资金监管。定金协议对于买卖双方产生约束力，双方当事人必须按照约定履行义务，否则要承担一定的法律后果。如果买房人不按协议约定完成二手房交易，卖房人可以不再退还定金;如果卖房人不按协议约定完成二手房交易，买房人可以要求卖房人双倍返还定金。 二、房屋买卖口头协议有效期内证件信息包含有哪些 房地产转让,应当签订书面转让合同,这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预,要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。同时,有关法律指出,房屋交易行为的完成,是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续,拿到过户后的房产证为依据。如果违反法律转让房地产的,转让无效。因此口头购房协议不具法律效力。 【本文关联的相关法律依据】 《城市房地产管理法》第三十八条第二项 下列房地产，不得转让： （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； |
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