| 问题 | 探讨租房合同提前终止违约金的计算方法 |
| 释义 | 租房方提前终止合同违约金的处理方法主要包括与房东协商确定合理的赔偿金额，按照实际损失计算，并可依据合同约定操作。如果协商失败，可向法院提起诉讼，由法院最终决定是否承担违约责任和违约金的支付金额。 法律分析 确切的讲，房屋租赁合同不同于劳动合同，我们对象是一些个体人员，假如半路退出，对方又不可能马上找到下家租户，这样势必会对出租者照成一定的经济损失，如果诉诸法律的话，我们是必输无疑。解决的最好办法是替房东找到新的租户，或与房东和平协商解决。当然了，如果我们租赁的房屋确实因环境的改变，或其它因素的原因，而实在是无法居住了，也就是与签订租赁合同时的居住条件、及环境发生了根本性变化，那么我们完全有理由向对方提出退房的要求，在这点上法律是会支持你的合法主张的。 一、违约金应提前约定 法律没有规定一个明确的违约金数额标准，在民法典中，对于违约金数额的确定主要遵循一个原则：有约定从约定，无约定按照实际损失计算。按照法律规定，无论哪一方提出的损失数额，都必须自行举证加以证明。因此对于租赁合同解约的实际损失，可能面临举证难的情况，损失数额难以确定。 二、违约金的《民法典》规定 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、租客不承担违约责任情况 1、双方可以在租赁合同中先明确约定，发生某种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任。譬如租房是为了便利工作生活，如果工作地点发生变化，很可能需要另外租房居住。在此情况下，承租人就可以事先和出租方约定，一旦工作地点发生重大变化，可以提前解除合同。 2、找到适合的人转租，承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任。 由上文可知，作为租房方的我们要提前终止合同，房东一时找不到租房者，势必会对对方产生经济损失。那么按照法律规定提前终止合同违约金怎样处理呢？首先最好选择和房东协商，双方可接受的违约金进行赔偿，一般来说按照实际损失来计算。另外如果在租赁合同中约定好的就按合同操作。万一双方协商失败，我们可以向法院提起诉讼。具体是否承担违约责任、违约金支付多少，由法院最终审理判决。 结语 在租房合同中，如果我们需要提前终止合同，房东可能会遭受经济损失。根据法律规定，提前终止合同的违约金应该如何处理呢？最好的解决办法是与房东进行协商，双方可以就合理的违约金达成一致。通常情况下，违约金应该根据实际损失进行计算。另外，如果在合同中已经约定了相关条款，应按照合同进行操作。如果协商失败，我们可以向法院提起诉讼。具体的违约责任和违约金的支付金额将由法院进行最终审理和判决。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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