| 问题 | 国企改革划拨土地使用权处置方式有几种 |
| 释义 | 一、国有企业改制土地处置方式有哪些 在我国土地使用权制度体系中，土地使用权的取得方式有出让、划拨、租赁、转让等。由于我国国有企业的土地使用权取得主要是划拨所得,国有企业改制中主要涉及划拨土地的处置问题。在国有企业改革中，按照产权清晰、价值量化的要求，对企业使用的原先通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权进行处理，以达到明确国家与企业之间的土地财产关系的一系列活动。 （一）国有土地出让 原使用划拨土地的企业可通过补办出让手续，向政府交纳出让金后，取得出让土地使用权。 1、优点：企业以出让方式取得的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押和作价入股，即对土地使用权享有处置权，可根据生产经营需要对其进行融资、产权运作，而且国家与企业之间产权清晰，企业对土地享有完整的法人财产权。抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。 2、缺点：出让金数额巨大，会形成企业沉重的资金负担。 过去几年里，企业在产权改革中，以出让方式进行土地使用权处置，并一次或分次缴纳土地使用权出让金的主要是一些生产与经营效益较好的企业，如高新技术企业、电力、通信等企业。对一些经济承受能力差的企业，则实行空转的方式处置土地使用权。所谓空转方式就是，先对产权改革企业使用的国有土地参照清产核资的土地价格重新进行评估，并经国资部门和土地管理部门确认后，由土地管理部门与企业签订土地使用权出让合同，再将评估确认的土地出让金金额，由财政部门采用支票背书的方式进行空转，国资部门将空转的出让金总额作为国有资金，注入企业的总资产，企业受让土地后，通过置换帐面土地资产转化为企业的实际资产。 3、适用范围：经济实力强的企业，国有经济要退出行业中的中小企业，清产核资公开拍卖企业，商业、竞争性较强的工业企业，以及房地产开发经营企业和直接出售给集体和个人的小型国有企业。 4、适用形式：A、国有企业改革为国有独资公司或国有控股企业，改变土地用途的。B、国有企业、国有控股企业改革为非国有企业（国有资本不控股或不参股企业）的。 5、问题：协议低价出让，存在不少问题,如低价出让甚至零地价出让;擅自减免土地使用权出让金;领导干部干预土地出让,个人审批,暗箱操作;供地信息不披露,供地结果不公开。为解决这个问题，自2003年8月1日起施行《协议出让国有土地使用权规定》有规定：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有土地使用权不得出让。在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。 （二）国有土地租赁 是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押。 |
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