| 问题 | 商品房买卖合同效力的相关问题处理 |
| 释义 | （一）未取得商品房预售许可证，签订的认购书的效力问题《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中独立存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。 （二）商品房买卖合同效力问题 1、商品房买卖合同无效的情形：1）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同（但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）。依据《商品房买卖司法解释》第2条。2）当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，一般不认定为无效，但约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外。依据《商品房买卖司法解释》第6条。 2、对于商品房买卖合同被解除、撤销或认定无效的情形，及处理办法1）返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖给第三人的。（可请求解除） （2）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。（可确认无效） （3）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。（可请求解除） （4）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。（可请求解除） （5）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。（可确认无效）2）买受人可请求解除合同的情形： （1）房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。（可请求赔偿损失） （2）房屋质量问题严重影响正常居住使用。（可请求赔偿损失） （3）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。（可请求赔偿损失） （4）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。 |
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