| 释义 |
法律主观：
根据法律的相关规定，个人出租房屋需要纳税，但是很多人对相关规定并不怎么了解，因为现实生活中很多人并没有依法交税，也不会想要去了解相关规定。根据《国家税务总局关于发布＜纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5％的征收率计算应纳税额，应纳税款＝含税销售额÷（1＋5％）×5％，向不动产所在地主管地税机关申报纳税；其他个人出租住房，按照5％的征收率减按1．5％计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税，应纳税款＝含税销售额÷（1＋5％）×1．5％。另据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）规定，个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。如果要享受月租金10万以下免增值税的政策，只能代开增值税普通发票。注意：个人房屋出租月租金收入超过10万元或未超过10万元但主动放弃减免增值税的，可以代开增值税专用发票，但个人出租住房适用优惠政策减按1．5％征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1．5％征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，对方也只能抵扣1．5％。2、城市维护建设税。城市维护建设税按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照纳税人所在地分为7％、5％、1％税率缴纳。增值税减免相应城市维护建设税也一并减免。另据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《湖北省财政厅、国家税务总局湖北省税务局关于减征增值税小规模纳税人相关税费的通知》（鄂财税发〔2019〕2号）规定，明确从2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人按50％的税额幅度减征城市维护建设税。3、教育费附加。教育费附加是按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为3％。增值税减免相应教育费附加也一并减免。另据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《湖北省财政厅、国家税务总局湖北省税务局关于减征增值税小规模纳税人相关税费的通知》（鄂财税发〔2019〕2号）规定，明确从2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人按50％减征教育费附加。4、地方教育费附加。地方教育费附加是按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，湖北省确定的地方教育费附加费率为1．5％。增值税减免相应地方教育费附加也一并减免。另据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《湖北省财政厅、国家税务总局湖北省税务局关于减征增值税小规模纳税人相关税费的通知》（鄂财税发〔2019〕2号）规定，明确从2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人按50％减征地方教育费附加。5、房产税。房产税的征税范围内出租房屋取得的租金收入应当缴纳房产税，纳税人为出租房屋者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为12％。根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房，不区分用途，对于个人出租住房取得的租金收入一律减按4％的税率征收房产税。另据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《湖北省财政厅、国家税务总局湖北省税务局关于减征增值税小规模纳税人相关税费的通知》（鄂财税发〔2019〕2号）规定，从2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人按50％减征房产税。因此，个人非住房出租，应当按照12％的税率减半征收房产税；个人住房出租收入减按4％的税率征收房产税的基础上再减半征收房产税。房产税征收应当注意：一是房产税征收的范围。并非所有房屋都属于房产税的征税范围。房产税征收的范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。这里的城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区、郊区和市辖的县县城，不包括农村。县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地，征收范围为县人民政府所在的城镇。建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区，须经省、自治区、直辖市人民政府批准。座落于上述地区以外的房屋不属于房产税征税范围。二是个人房屋出租房产税以不含税为计税依据。根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，房屋出租收入计征房产税时，是以不含税收入作为计税依据，但对增值税未达到起征点免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。三是预收房租一次性缴纳房产税。《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010〕176号）明确规定，房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔2003〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。6、城镇土地使用税。《中华人民共和国城镇土地使用税》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，纳税人可依照当地土地使用税标准进行申报。根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房，不区分用途免征城镇土地使用税。另据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《湖北省财政厅、国家税务总局湖北省税务局关于减征增值税小规模纳税人相关税费的通知》（鄂财税发〔2019〕2号）规定，明确从2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人按50％减征城镇土地使用税。因此，个人非住房出租应当减半征收土地使用税。7、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条第一款规定，财产租赁合同为应纳税凭证，按印花税税目税率表的规定，该合同的税率为千分之一。根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，自2008年3月3日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。另据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《湖北省财政厅、国家税务总局湖北省税务局关于减征增值税小规模纳税人相关税费的通知》（鄂财税发〔2019〕2号）规定，明确从2019年1月1日至2021年12月31日，个人出租非住房减半征收印花税。8、个人所得税。个人出租房屋的收入属于财产租赁所得，个人财产租赁所得应适用20％的税率征收个人所得税。但根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，对个人出租房屋取得的收入减按10％的税率征收个人所得税。即个人不论是住房出租还是非住房出租，个人所得税均减按10％的税率征收。计算个人房屋出租个人所得税应当注意：一是财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次，对于个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分别确认月租金收入，并且应当换算为不含税收入。二是计算财产租赁所得时，对月租金在800元以下的免征个人所得税；月租金在4000元以下的，按下列公式计算缴纳个人所得税：［月租金－800元－已缴纳的其他税费－实际发生的修缮费用（以800元为限）］×10％；月租金在4000元以上的，按下列公式计算缴纳个人所得税：［月租金×（1－20％）－已缴纳的其他税费－实际发生的修缮费用（以800元为限）］×10％。“已缴纳的其他税费”指租赁过程中实际缴纳的所属月份的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税等。“实际发生的修缮费用”以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。例如，房屋修缮花了2000元，第一个月扣800元计算，第二个月还可以扣800元计算，第三个月只能扣400元计算。在实务中，很多地方对房产税、个人所得税等税种的征收，规定纳税人可以按照个人意愿选择综合征收率方式或分税种计征方式缴纳税款。选择综合征收率方式的，请按当地确定的综合征收率计算、缴纳税款。二、房屋出租需要备案吗对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房，暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最好还是登记备案，否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况；同样，出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。常规来说，出租人在本地范围内出租的房屋都要到房屋所在区、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续。如果出租人或承租人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人，出租人就要到市国土资源和房屋管理局备案了。三、出租房屋需要注意哪些地方1、房屋出租人应为房屋所有人，只有是房屋的所有权人才享有该房屋的收益权。如果是受房屋所有人（房屋产权人）的委托代其出租房屋的，应出具房主的书面委托书；如果是转租，则应当事先征得房主的书面同意，否则，非房屋所有权人签订的合同即为无效，无法受到法律保护；如果将已购公房出租，且未办理产权证，房主可以从单位开具相关证明。2、房东最好一般不要租给短期租房者，比如只租一两个月的人，租给对方时必须要十分谨慎。一般房东尽量以半年为最短期限，并且房主对不知底细的人尽量不要透露太多的个人信息。3、房东不要频繁涨价：房东要善待房客，对于使用房子不允许之处在租房时提醒房客就行。不要总提涨价，涨价太过频繁，房客居住的也不长久，同时也会增加寻找新房客的成本。4、租赁双方达成协议，除了签署正规的《房屋租赁合同》之外，对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好，以免给自己带来不必要的麻烦。综上所述，个人房屋出租收入需要交很多种税，比如增值税、城市建设维护税、房产税等等。
法律客观：
取得的房屋转租收入，结合现行政策需要缴纳以下税(费)：一、营业税。对公司取得的转租收入，根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知》(国税发[1993]第149号)文：“租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。”。同时，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]第076号)：“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按'服务业'税目中'租赁业'项目征收营业税。”。在计税依据上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”因此，企业将租用的厂房再转租出去，应全额按租金收入计算缴纳营业税，不能扣除租赁成本。适用税率根据出租房屋的用途不同而适用不同税率：对按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税减按3%的税率征收;对按市场价格出租的非居住用房按5%的税率征收。二、城市维护建设税。按照实际缴纳的营业税的7%征收。三、教育费附加。按照实际缴纳的营业税的3%征收。四、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。包括承租合同和转租合同，均应当按规定缴纳印花税。五、个人所得税。个人取得的再转租所得是属财产租赁所得。根据个人所得税法的规定，应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。需要特别说明的是：对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次(月)从租金收入中扣除计算缴纳个人所税，但不再重复扣除基本费用标准。同时还准予扣除在转租过程中实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。另外还准予扣除能够提供有效，准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。财产租赁所得个人所得税的法定税率为20%，但对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。说明：转租行为是否缴纳房产税的问题。根据《房产税暂行条例》条文及房产税征收的原理，从法理上来看转租人不应缴纳房产税。《房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)”。因此，国务院通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以了明确。除此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人，即使在产权人不在房屋所在地或者产权未确定及租典纠纷未解决的情况下，转租人承担先行代为缴纳房产税的义务，但即使如此，转租人也只是代缴，而房产税的实际承担人仍然应当为产权人。所以，转租人不应缴纳房产税。既然转租人不需按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税，那么房屋产权所有人是否应当按转租收入缴纳房产税?《房产税暂行条例》第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。这里所指房屋的租金收入应当是房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有收入，而不是最终的承租人支付的所有承租费用(房产的真实租金)。从转租的过程分析，一般真正的承租人只有一个，即最终的承租人，他支付的租金在产权所有人(出租人)、转租人之间分配，在加价转租的情况下，加价部分收益归转租人所有;在亏损转租的情况下，则亏损部分也应当由转租人承担。如果由房屋产权所有人负担并未取得的加价转租收入所产生的额外税收负担是不公平的;同样房屋产权所有人也不能因为转租人亏损转租而减轻税收负担。但是，如果房屋产权所有人出租房产，并与承租人约定，未经房屋产权所有人同意，房产不得转租，如承租人取得转租利益，应当由房屋产权所有人享有或者按比例分配的情况下，那么房屋产权所有人还应当就转租收益申报缴纳房产税和营业税。但在实践中，部分省(市)将房屋转租看作是房屋出租行为的延续，规定实际取得收益人即转租人应当就转租的差额缴纳房产税，这也是转租人不容忽视的一个问题。
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