| 问题 | 购买首套房应选公积金贷款还是商业贷款 |
| 释义 | 未来无再次购房打算首套房贷当选公积金贷款根据国家出台的房贷新政，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，商业贷款首付款比例不得低于30％。而从今年5月26日起，我市住房公积金贷款首付比例也进行了上调，首套房首付比例同样上调至30％。也就是说，若购买的首套房面积在90平方米以上，商业贷款与公积金贷款首付比例均是30％；若首套房面积在90平方米以下，商业贷款则可首付20％，公积金贷款首付则需30％。就首付情况而言，商业贷款小胜一筹。就贷款利率而言，公积金贷款的利率优势则相当明显。目前商业银行5年期以上基准利率为5．94％，85折优惠利率为5．049％，而公积金贷款5年期以上的利率则仅为3．87％。两者相比较，同样是5年期以上贷款，公积金贷款比商业银行贷款年利率足足少1．179％。举例来说，以贷款30万元20年期为例，按85折优惠利率计算，商业贷款月还款额约为1988元，20年总利息约为177119元。公积金贷款5年期以上的年利率为3．87％，每月的还款额约为1797元，共需支付的利息为131390元。公积金贷款与商业银行贷款每月的还款额两者相差191元，而利息总计相差45729元。银行工作人员认为，如果购房人在未来10年内都不会有再次购房打算，首套房贷建议选择公积金贷款，毕竟相比现在商业贷款的利率，公积金贷款仍然具有相当大的优势。此外，从之前几次利率调整情况来看，预计未来公积金贷款利率上调幅度和频率都将会明显低于商业贷款，以2007年利率调整为例，个人商业性住房贷款共经历六次加息，利率累计上涨了0．99％，而住房公积金贷款利率只上涨了0．63％。打算二次置业首套房贷适宜选商业贷款根据目前我市住房公积金使用政策，只要征信记录中有过一套住房贷款的，无论是住房公积金贷款或是商业贷款，无论该套住房是否出售或贷款是否结清，再次购房时申请公积金贷款的，均认定为二套房。购买二套房时申请住房公积金贷款的首付比例不得低于50％，如果首次房贷是住房公积金贷款的，还须在原住房公积金贷款本息已结清一年（含一年）后，方可再次申请住房公积金贷款购买二套房，同时，首次公积金贷款和第二次公积金贷款的累计贷款额度不得超过40万元。而目前执行的商业性住房贷款，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。据此分析，若第一套房贷选择的是商业贷款，购买第二套房时则可以用公积金贷款。尽管二套房贷商业贷款和公积金贷款首付比例均是50％。但公积金贷款5年期以上利率仅为3．87％，商业贷款5年期以上贷款利率则高达6．534％，比公积金贷款足足高出2．664％。仍然是以30万元20年期贷款为例，若二套房贷选择的是公积金贷款，其月还款额仅为1797元，共需支付利息131390元。若二套房贷用商业贷款，月还款额为2243元，共需支付利息238255元，利息总计相差106865元。二套房贷商贷和公积金贷款的差异十分明显。综合以上因素考虑，银行工作人员认为，如果未来有换房打算的购房者，首套房贷最好使用商业贷款，再次购房时再用公积金贷款。在首套房还贷期间，购房者可以提取公积金还款，这样就不会出现公积金闲置的状况。 |
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