| 问题 | 买方违约责任如何界定及赔偿方法 |
| 释义 | 房屋买卖中，买方违约应进行赔偿，根据合同约定或按实际损失赔偿。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条。违约情形包括不能履行、延迟履行、不完全履行和拒绝履行。 法律分析 一、房屋买卖买方违约应当如何赔偿 1、房屋买卖买方违约，买卖双方可以根据合同中的约定，要求买方进行赔偿，比如说买方交付定金的，卖方可以不退回定金；合同中没有约定的，可以按实际损失赔偿。 2、法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 二、房屋买卖中的违约情形有哪些 1、不能履行 又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。在以特定物为标的物的合同中，如房屋，该特定物毁损灭失，构成不能履行。 不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不能履行。前者可构成合同无效；后者是违约的类型。 2、延迟履行 又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。其构成要件为：存在有效的债务；能够履行；债务履行期徒过而债务人未履行；债务人未履行不具有正当事由。是否构成延迟履行，履行期限具有重要意义。 3、不完全履行 是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量等不符合合同约定等。不完全履行与否，以何时为确定标准？应以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为准。如果债权人同意给债务人一定的宽限期消除缺陷或者另行给付，那么在该宽限期届满时仍未消除或者令行为给付，则构成不完全履行。 4、拒绝履行 拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。这种表示一般为明示的，也可以是默示的。例如，债务人将应付标的物处分给第三人，即可视为拒绝履行。关于当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的规定，即指此类违约行为。其构成要件为：存在有效的债务；有不履行的意思表示（明示的和默示的）；应有履行的能力；违法的（即不属于正当权利的形式，如抗辩权）。 结语 在房屋买卖中，买方违约需进行相应赔偿。根据合同约定，买方交付的定金可不退还；合同未约定的情况下，可按实际损失进行赔偿。根据最高法院的相关解释，如果因买方无法订立担保贷款合同导致合同无法履行，卖方可解除合同并要求赔偿。此外，房屋买卖中的违约情形包括不能履行、延迟履行、不完全履行和拒绝履行等。以上是对房屋买卖买方违约赔偿和违约情形的简要说明。 法律依据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条 |
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