| 问题 | 卖方违约，购房合同有效，买家如何维权？ |
| 释义 | 购房合同违约维权及违约金确定方法。买家可协商要求卖家履行合同或赔偿损失，否则可向法院提起诉讼。根据《民法典》规定，违约方需承担继续履行、补救措施或赔偿责任。违约金根据合同无效、撤销、解除等情形确定，买受人可请求解除合同、返还购房款及利息，并要求不超过已付款额一倍的赔偿。房屋买卖合同纠纷诉讼时效为三年，但超过20年的不受保护。购房合同应明确违约责任，以约束双方行为。 法律分析 一、签完购房合同后卖家违约买家该如何维权 买家可以与卖家进行协商，要求卖家承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果协商不成，可以向人民法院提起诉讼。 《民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 二、如何确定违约金的 按照规定，若出现以下情形，导致合同目的不能实现或导致合同无效，又或者合同被撤销、解除的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，便将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人。 2、出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。 3、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。 4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。 5、房屋面积误差比绝对值超3%，买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息。 三、房屋买卖合同纠纷诉讼时效具体是几年 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 购房合同签订好之后就需要各自履行自己的义务，如果一方不履行合同的义务，那么另一方是可以要求违约方承担违约的责任，对于违约的赔偿需要由双方来进行协商，并可以要求违约金额，所以，在签订合同时一定要在合同中注明清楚违约的责任，这样才能更好的约束双方。 结语 购房合同签订后，若卖家违约，买家可与卖家协商要求其履行、补救或赔偿损失等违约责任。如协商不成，可向法院提起诉讼。根据《民法典》规定，违约方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。确定违约金应考虑合同目的无法实现、合同无效、合同被撤销或解除等情形。诉讼时效期间一般为三年，具体根据相关法律规定。购房合同签订时应明确约定违约责任，以更好地约束双方。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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