| 问题 | 如何避免二手房交易纠纷，二手房怎么适用 |
| 释义 | 一、如何避免二手房交易定金纠纷从法律上讲，定金应是“上家卖房、下家买房”的担保，上家违反约定不卖房应向下家双倍返还定金；下家违反约定不买房无权要求上家返还定金。目前二手房交易中，定金的交付多数是由下家交给中介公司，再由中介公司转交上家。由于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确，这极容易引发二手房交易上下家之间的定金纠纷。为此，律师建议广大购房者在下定时遵循下面四个步骤： 1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。 2、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。 4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。 二、二手房定金罚则怎么适用 第一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统一，使司法认定陷入困境。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因＂，不适用定金罚则，应当无息返还本金。 第二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。按照法律规定，预付款与定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的。而定金则不同，如果一方单方悔约，不想买房了，则定金不退。有时并非买方不想买房了，而是没有证据证明。因此，购房者在签订定金合同时，要谨慎或者直接请律师协助。 |
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