| 问题 | 房产证逾期申请会有哪些麻烦？ |
| 释义 | 出卖人应将房屋所有权过户登记到买受人名下，否则需承担违约责任。违约金可按合同约定或按已付购房款总额计算。办理房产证的程序包括初始登记、通知、转移登记，其中出卖人的义务是协助办理。出卖人可代为买受人办理产权证书，但需买受人提供委托书、证件材料和承担税费。总结：出卖人需办理房屋过户登记，否则承担违约责任；违约金按合同或已付购房款计算；办理房产证程序需买受人和登记机关协作。 法律分析 拿不到房产证。 出卖人负有将房屋所有权过户登记到买受人名下的义务，买受人享有登记请求权。如果出卖人未按照合同约定或者法律规定的期限为买受人办理房屋产权证，那么出卖人应当承担相应的违约责任。 一般情况下，如果合同中明确约定了违约金或者违约金的计算方法，则依照合同约定计算;如果合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 其中“已付购房款总额”，包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。在司法实践中，“逾期贷款利息的标准”一般按照中国人民银行同期基准贷款利率之上加收30%~50%确定逾期贷款利率，或者按照中国人民同期贷款利率计算。 办理房产证的义务主体 房产证的办理是指房地产登记机关根据买受人申请，将房屋所有权由出卖人转移至买受人名下的过程，是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。具体过程可分解为：①开发商提供立项批文、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件，向登记机关申请初始登记;②登记机关对初始登记申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，核准初始登记，向出卖人颁发房屋权属证书或收件单;③出卖人及时发出通知，便于买受人尽快提出办证申请;④买受人向登记机关申请转移登记，并提供证件材料和交纳相关税费;⑤登记机关审查后核准转移登记，颁发房屋所有权证书，办证程序告终。 从以上程序可以看出：仅就转移登记程序而言，该程序主要由买受人和登记机关完成，此前出卖人已经履行了初始登记和通知义务，将其义务定性为协助也完全正确。遵循意思自治原则，当事人可以约定：出卖人在房屋交付后一定期限内为买受人办理权属登记手续。此时，出卖人的办证义务不仅包括初始登记和通知，还包括代为买受人办理产权证书。但出卖人是以委托代理人身份以买受人名义提出办证申请的，需由买受人出具委托书、提供证件材料和承担相关税费，整个办证程序仍然遵循：两次申请、两次审查、一次通知。 结语 出卖人未按合同约定或法律规定期限办理房屋产权证，应承担相应违约责任。如合同约定违约金，按合同计算；如无约定，可按已付购房款总额参照中国人民银行规定计算逾期贷款利息。办理房产证主体为买受人和登记机关，出卖人的义务为协助办理。遵循意思自治原则，出卖人可约定一定期限内代办产权证书手续。但需买受人提供委托书、证件和承担税费，程序仍遵循两次申请、两次审查、一次通知。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 |
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