问题 | 房屋没有过户合同有效吗? |
释义 | 房子不能过户合同不一定无效,合同依法成立即有效,当事人可以对房子享有债权。依法登记过户是物权变动的权利要件,不属于合同的法定生效要件,是否办理物权登记不影响合同的法律效力。 一、转让房产时是否必须登记 房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 不动产的转让必须登记才产生效力,登记是不动产公示方式,只有公示了才产生物权变更。 若不登记,房屋转让无效,但是房地产转让合同仍然有效,但合同只产生债权债务关系。当事人之间订立房产转让合同,除法律另有规定或者当事人另有约定的,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 二、二手房公证和过户的区别是什么 二手房公证和过户的区别是:过户就是对房屋所有权变更的登记,因此过户之后才能获得房屋的所有权。公证指的是对房屋买卖合同进行公证,可以确保买卖合同的真实性、有效性、合法性。但是合同生效后仅产生债权效力,并不发生物权变更的效力。如果你的房子只进行公证却不过户的话就存在着很多的风险,比如会出现“一房二卖”、房屋所有权无法确认等问题。因为房屋买卖本身就没有房产证,而这样的房子只有进行了公证和过户才可以获得新的房产证,但是许多人为了逃避营业税选择只公证不过户。 三、离婚协议写房产归孩子是否有效 离婚协议写房产归孩子是有效的。离婚协议中约定房屋归子女,其实就是对子女的赠与。夫妻双方离婚时,所处置的房屋必须是夫妻双方或一方拥有所有权的房屋。离婚协议是经双方协商一致后签订,经双方协商以后,一致同意将该房屋赠与给婚生子的约定,是赠与的条款,只要没有合同无效等事由,该赠与的内容即是有效。虽然夫妻双方可以约定由孩子享有财产所有权,但是房产权属并不会因为这份协议而直接变更。法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,想让孩子最终享有房子的所有权,变更登记才是关键。而因为过户是一个特殊的行政行为,法院在判决中不会直接判决过户,只能判决对方配合履行。因此,最好的方法是在离婚协议中约定逾期过户的违约金。这样在起诉的时候,不仅可以要求对方配合过户,还可以要求对方支付逾期过户违约金,进而督促对方遵守信约、配合履行。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。 第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 |
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