| 问题 | 处理买卖二手房合同无效的方法 |
| 释义 | 二手房买卖合同无效的处理方式有三种：约定条件未满足、意向协议书和转让权利义务。购房合同无效时，购房者可要求开发商承担缔约过错责任，赔偿信赖利益的损失，包括各种费用和利息。了解解决合同无效问题的方法对受害方很重要，建议咨询房产律师。 法律分析 一、买卖二手房的合同无效如何处理 导致二手房买卖合同无效的原因有很多，但是处理的方式并不一样。 1、在双方的买卖合同中附合同生效的条件，即约定双方签订的买卖合同在卖方的二手房房屋所有权证办理完毕。按照法律规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。卖方房屋未登记领取权属证书，应认定买卖双方签订的合同无效，这是没有疑问的，也是没有争议的。 2、双方先不签订买卖合同，双方先签署购买二手房房屋的意向协议书，说明待二手房房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第二种方式与第一种方式相似。 3、转让卖方原二手房房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的二手房房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，具体是到二手房房屋行政管理部门办理预售登记手续，这样双方的行为就是合法的。 二、购房合同无效如何救济 购房合同无效，购房者可以要求开发商承担缔约过错责任而不是违约责任。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点： 1、为信赖对方订立合同的邀请而与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用; 2、因为信赖对方订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失; 3、为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失; 4、为支出以上费用所损失的利息。 在二手房买卖中，签订房屋买卖合同是一项不必可少的程序，但经常发生因合同一方的欺诈、乘人之危等主观方面而致使合同无效情况的发生，作为受害的一方了解如何解决购房合同无效情形是必要的，如果您不太了解合同无效这方面的问题，建议您咨询房产律师。 结语 购房合同无效的救济方式有多种。一种是要求开发商承担缔约过错责任，而非违约责任。缔约过错责任的赔偿范围包括因为信赖合同有效而产生的直接损失，如与对方联系、考察、检查房屋的费用，为合同准备工作支出的费用，洽谈合同所支付的劳务费用等。购房者应了解购房合同无效的解决方式，尤其是在面对欺诈或乘人之危的情况下。建议您咨询房产律师以获取更详细的法律建议。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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