| 问题 | 公摊面积为什么不取消 |
| 释义 | 公摊面积不取消的原因： 商品房的公摊面积是业主必须使用的楼道楼梯的面积，取消了公摊面积，建设公摊的成本开发商不愿意承担，开发商为了减少开支，提高利润，只能把公摊面积分摊到业主身上，所以，公摊不能取消。 而这些必要的公摊面积的大小，取决于四种因素： 1. 越追求“高档”和所谓“高端”身份认同的住宅，公摊面积就越大。 这主要是因为气派豪华的公寓入口大堂和门厅的面积会放大，以产生某种仪式感，或是以增加某种趣味感和主题感。 2. 层户数越多，所需要的从电梯前厅联系户门的过道距离就越长，其公摊面积也就随之增加。 当然，你也可以在设计中通过牺牲过道空间的通风和采光来压缩公摊面积，以品质感受下降（昏暗和充满浊气的公共过道）来换取户均公摊面积的下降。 3. 随着层数的增高，消防要求也在提升。 一般多层、低层住宅，不需要在楼（电）梯前厅设置独立的防火分区前室，出了电梯门就可以无阻隔地直通自己家门。高层住宅，则强制性地要求有可封闭的防火前室。也就是说，你出了电梯门，从公共前厅到户门之间，要增加一块火灾时可封闭的防火前厅。 层数越高，这个前厅的封闭要求和面积要求越高，这是给你在火灾时保命用的。 4. 哪怕前三条都是“锦上添花”，你可以不在意，但即使设计一个最简单的一梯二户的多层住宅，其楼梯面积也不是越小越好。 现在的楼梯间宽度大多在2.7米-3米之间，搬运大家具和家电已无问题。早年间也有不少2.4米宽的楼梯间，你就会看到住户的大家具或家电不得不用“吊装”的方式“毁窗而入”。过小的多层电梯间，也是存在这类问题的。 所以，在住宅设计中有个“K值”，是指户内使用面积与平均每户建筑面积之比，多层住宅能做到K值_80%已属优秀（指尽可能节省公摊面积又不过分牺牲使用品质），高层住宅K值_70%是算得上好设计了。 至于很多高档或超高层建筑（超过30层）住宅通常K值在60%-70%之间，这就看你是要“里子”还是要“面子”了。 其次羊毛出在羊身上 其实，公众对“公摊面积”的焦虑，更多的是来自较为极端的销售案例。 恐怕最极端的做法，是把小区的“会所”等配套商服面积或物业管理办公面积都分摊给住户，花了100平方米的钱住了35平方米的一室一厅，这形成了一朝被蛇咬十年怕井绳的“寒蝉效应”。 不过，现在的开发商早不这么做了，物管也好，商服也好，会所也好，“服务水平”越高，房价越高，何必用这么直接粗暴又令人不快的手段去赚钱呢？俗话讲“买的没有卖的精”，就是这个道理。 当下中国的房价，不是由居住面积的刚需支撑的；即便是在房住不炒的情况下，改善性需求的户内面积往往也不是第一位的考虑。 地段的安全性，服务的配套水平，教育学位的保障，就医的方便程度，公交站点的可达性等等，不少因素会优先于户内面积被选择，比K值的大小更能影响房价的水平。 对于租赁房、保障房而言，做高出房率（K值），在不影响使用品质的前提下减少公摊面积，无疑是政府补贴方、开发建设方和住户方都可以获利的事情。当然，对于单纯居住需求的刚需，K值越大也是越好的，牺牲的是纯居住以外的需求。 而对于商品化的住宅，问题要复杂的多。但无论怎么算，交换价值不变，交换价值≠使用价值是一定的。一套总交换价值1000万的房子，你可以用建筑面积算出个每平方米10万的价格，也可以用户内使用面积算出个每平方米12-15万的价格，但交易价格1000万不会变，关键还是看你看重“里子”还是看重“面子”；看重实际居住面积的扩大，还是看重地段综合服务水平的提高；看重当下的“差不差钱”，还是看重未来长期的财产收入变化。 必要的公摊面积是躲不过去的，不同算法带来的是心理感受的不同。在住宅市场上，不要指望羊毛出在猪身上是硬道理。 不过，上述规范出台，有它的指向性意图： 一是防范开发商通过公摊面积做文章，逃避其应承担的配建社会责任。 二是以套内面积计算，有助于厘清住宅使用过程中的水电气等费用清算；即使涉及分摊费用，也能讲得清楚明白。 三是制约开发商对出房率低的楼盘“虚假”宣传，规范销售行为。 然而，技术规范就是技术规范，它可以直接约束的都是设计、建造等行为；它对市场行为的影响是有限的，不用过度解读。 法律依据： 《物业管理条例》 第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 |
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