| 问题 | 南宁房改房土地出让金的实例计算公式说明 |
| 释义 | 公式使用说明1.南府发[2009]40号文中容积率修正系数为基准地价容积率修正系数，上述公式中的容积率修正系数为网格点楼面价容积率修正系数;网格点楼面基准地价(已进行区位修正)×容积率修正系数(网格点楼面价容积率修正系数)×上市房屋建筑面积=基准地价(地面地价)×基准地价容积率修正系数×区位修正系数×上市房屋分摊土地面积;因此，通过此种方式计算出的补交土地出让价款与南府发[2009]40号文第五条方式计算出的补交土地出让价款完全一致。2、网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，可通过市居住用地网格点基准地价图查询;(附：二手房网特发南宁市地价基准表)上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按南宁市居住用地网格点楼面基准地价的最低值188元/平方米计算。3、容积率(r)=上市房屋房产证上的建筑面积/土地证上记载的土地面积，当r 7时，容积率修正系数=(2.2/r)(1/1.7),当r≥7时，容积率修正系数=0.5062。4、年期修正系数=[1-(11+r)n]/[1-(11+r)m]上述公式中：r-土地还原利率(目前南宁市住宅的土地还原利率一般取7%)、n-该宗地剩余使用年限、m-土地使用权法定最高出让年限(住宅用地法定最高使用年限为70年)，如剩余使用年限为70年，则年期修正系数为1。三、实例计算张三有一套住房，位于秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下：1、经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米。2、容积率为r=52.4/14.97=3.50，则容积率修正系数=(2.2/3.50)(1/1.7)=0.76103、剩余使用年限为69年，年期修正系数=[1-(11+r)n]/[1-(11+r)m]=[1-(11+7%)69]/[1-(11+7%)70]=0.99834、需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.7610×10%×52.4平方米×0.9983=2034元 |
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