| 问题 | 一房二卖的差价损失赔偿是怎样计算的 |
| 释义 | 一房二卖的差价损失赔偿是怎样计算的 房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿，实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式，在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。 (一)不动产差价赔偿之收益法 按收益返还的方式解决赔偿问题，前提是收益>损失，这一理论是有道理的。假设房价上涨，卖房人违约，卖房人违约收益不足以弥补购买人的损失，如果法院判决卖房人可以通过赔偿收益来撕毁合同，则原来自由的交易变成了通过损害赔偿进行的强制交易。此外，还有几个分析角度： 第一，从社会总成本上看，出卖人收益买受人损失的状况造成社会总成本的浪费，显然是非效率的。 第二，从帕累托标准来看，如果出卖人收益买受人损失，而出卖人只赔偿收益，则对于出卖人而言是愿意的，而买受人的境况会变坏，不符合帕累托标准。 第三，从违约的需要曲线看，如果不将赔偿数额上升到出卖人收益买受人损失而只是赔偿收益，则可能造成违约的刚性需求。只有将赔偿提高到损失之上时，才会将违约变成弹性需求，从而抑制违约。 (二)不动产差价赔偿之填平法 如果负有赔偿责任的行为发生前与发生后的财产价值可以比较，则受害者遭受的财产价值损失必须予以赔偿。在审判实践中，财产价值是可以比较的，主要是通过评估的方法。在出卖人收益小于买受人损失的情形下，赔偿买受人的评估损失在理论上没有问题，但是如果出卖人的收益大于买受人的损失，则出卖人在赔偿后仍有收益，这就激励了出卖人违约，显然是不可行的。那么，通过评估确定房屋价值在诉讼中与签订合同时的差额，如果大于出卖人的收益，或者出卖人的收益无法确定，是否就可以此评估差额作为赔偿的依据呢?实践中有如此确定赔偿数额的，但存在一定弊端。因为价格变化在一定的时间段内存在一定的惯性，若评估以诉讼为时点，那么可能在评估时点过后，不动产价格仍然按照原先的趋势变化，如对评估时点后的扩大部分不予赔偿的话，违约者将得到这部分非法利益。 (三)不动产差价赔偿之结论 综合上述两种方法，应当权衡违约人收益与受害人损失，取其高者为基准，根据可预见的经济形势发展趋势适当调整机会成本损失赔偿数额。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 |
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