| 问题 | 回迁房交易是否合法 |
| 释义 | 回迁房是城中村改造后的房屋，其土地性质为国有土地，只允许村民或被拆迁人购买。购买未取得产权证书的回迁房存在风险，需要注意回迁手续更名不能取代产权证书。即便购买取得产权证书的回迁房，也需补缴土地出让金，存在价格不确定的风险。 法律分析 随着我国经济的快速发展，城市规划建设不断深入，与此同时旧城的改造不落其后，加上我国的政策性经济补贴，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也越来越常见。而由于回迁房本身性质比较特殊，与普通商品房具有本质上的差异，那么，什么是回迁房呢，回迁房和城中村改造房的性质区别是什么呢?回迁房能买吗? 城中村回迁房能买吗? 市民张先生：我想从村民手里买一套城中村的回迁房，价格比普通商品房便宜不少，能买吗? 律师解答：城中村改造回迁房，这部分房屋的土地性质为国有土地，土地获取方式为划拨，使用权人为村委会或村委会成立的经济组织，在此种土地性质上建设的村民回迁房，原则上只允许村民或被拆迁人货币购买或实物补偿;部分村民将回迁房当成商品房对外销售，城镇户口居民购买这样的房子有很大风险的，因为村民回迁房产权登记是有明文规定的：要有城中村改造办公室认证的公函、辖区政府和当地派出所确认的回迁村民的名单、村民的拆迁安置补偿协议。 因此购买未取得产权证书的回迁房可能面临极大的风险，需要注意的是，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。即便是购买取得产权证书的回迁房，因其土地获取方式是划拨而不是出让，在二次上市交易办理过户时还应当补缴相应的土地出让金，因此也存在价格上不确定的风险。 结语 回迁房是城中村改造的一种特殊房屋，其土地性质为国有土地，原则上只允许村民或被拆迁人购买。购买回迁房需要注意确保产权证书的合法性，并办理相关的回迁手续。对于未取得产权证书的回迁房，存在较大的风险，因此购买时需谨慎。即便是取得产权证书的回迁房，在二次上市交易办理过户时也需补缴土地出让金，可能存在价格上的不确定性。购买回迁房前应仔细核实相关手续，以保证自身权益。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 中华人民共和国城市居民委员会组织法（2018修正）： 第十五条 居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。 居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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