| 问题 | 个人房屋租赁实践：转租相关问题解答 |
| 释义 | 承租人未经出租人书面同意转租的房屋，出租人有权提出异议并解除租赁合同，要求承租人赔偿损失。转租是指承租人在租赁期间将承租的房屋再出租给他人使用，未参与经营但获得租金性收益。在出租人同意的情况下，房屋可以转租，但未经同意擅自转租将导致合同解除、追究违约责任和赔偿损失的可能。出租人应及时提出异议，通过书面形式避免被视为同意转租。 法律分析 租来的房屋，在获得出租人同意情况下，可以转租。 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以提出异议，解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。 一、在出租人同意的情形下，房屋是可以进行转租的。 具体来说，包括： 1、在签订租赁合同时双方明确约定承租人可以转租的。 2、在租赁期限内，出租人同意承租人进行转租的。这种同意既包括出租人明确表示同意，还包括《民法典》第七百一十八条规定的“视为出租人同意”的情形，即出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的情形。即此处的“同意”，既包括事先的允许，又包括事后的追认。 二、未经出租人同意擅自转租，违法转租，可解除转租合同 （一）及时向承租人提出异议 《民法典》出于维护交易确定性的考虑，在第七百一十八条规定了出租人的提出异议的期间（出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租）。因此，对于出租人而言，在发现房屋被承租人擅自转租的情况下，一定要通过微信文字消息、发函等书面形式提出异议，避免因未及时提出异议而在法律上被视为同意转租。 （二）可以解除租赁合同 《民法典》第七百一十六条明确规定了出租人在承租人违法转租时的合同解除权。且该合同解除权属于法定解除权，自通知到达对方时即发生合同解除的效力。 （三）可以依据租赁合同主张违约责任 出租人可以依据《租赁合同》中禁止承租人转租及相关违约责任的约定，向承租人主张违约责任。 （四）可以向承租人主张赔偿损失 出租人因承租人擅自转租的行为给遭受损失的，可以向其主张赔偿损失。 结语 房屋转租需要经出租人书面同意，未经同意转租的，出租人有权提出异议并解除租赁合同，要求承租人赔偿损失。转租是指承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租给他人，不参与经营而获得租金性收益的行为。若出租人同意转租，可以在租赁合同中明确约定或出租人在六个月内未提出异议。未经出租人同意擅自转租属于违法行为，出租人可解除合同、主张违约责任并要求赔偿损失。 法律依据 《民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 |
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