| 问题 | 无效的情形，购买二手房要注意什么 |
| 释义 | 一、二手房买卖合同无效的情形 1、非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的（主要是在亲属名下的）房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。 2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是： （1）因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋； （2）因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有； （3）因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋； （4）因共同出资建房、购房形成的共有房屋。《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。 3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。 4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。 二、购买二手房要注意什么 1、关注出卖房屋的权属合法性问题；其中，共有房屋应关注是否获得共有权利人同意的问题，即出卖房屋必须拥有合法所有权证，共有房屋出卖必须获得共有权人同意。 2、应关注出卖房屋的质量以及出卖房屋保修期是否已过，以及物业合同中关于房屋维修的责任约定；即出卖房屋出现质量问题、设施、管线等是否已过保修期限；物业合同中就相关质量问题及维修责任进行约定。 3、应关注房屋中介公司于房屋买卖合同中的权利、义务约定；以明确房屋中介公司应承担的责任。 4、出卖人、买受人、房屋中介公司违反合同约定义务的违约责任。 5、应关注贷款房屋买卖时，是否已获得贷款银行同意并已就贷款事宜与贷款银行达成协议等事项。 6、搞清当事人的地址、联系办法等，以免出现欺诈情况。 7、要将落户行为作为一个条款写进去，将户口迁出作为完成交易的一部分，以便防患于未然。 8、明确交房时间，如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3计算违约金。 9、双方应于合同生效之日起几日内到房地产主管部门办理过户手续。 10、甲方应保证其交付的房屋及设施、设备完好。交房时，买方发现房屋或设施、设备与合同约定的不符，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，买方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，买方可解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，同时承担违约责任。 11、房屋土地使用权一并转让。 |
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