| 问题 | 房子抵押合同是什么 |
| 释义 | （一）房屋抵押合同是以房屋作为标的物的抵押合同，其抵押合同的标的物不能转移地点，地理位置和门牌号确定，房屋为房屋所有人或原使用人占有和使用； （二）房屋抵押合同是一种要件合同，房屋抵押应当订立书面合同，合同双方必须到房管部门为理登记手续； （三）房屋抵押合同是一个从合同，是为了保障主合同的履行而设立的合同，主合同不存在，其从合同（抵押合同）也不存在，除非双方另有约定； （四）房屋抵押合同生效后，具有对抗第三人的效力，未经抵押权人同意，所有人不能出租、转让该房屋； （五）房屋抵押权人享有优先受偿权； （六）房屋抵押合同是一种经登记即生效的合同。 一、建设工程抵押的流程是怎样的 建设工程抵押，其一般流程为： 1、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。 这一行为应符合以下条件： （1）抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证； （2）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上； （3）建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价； （4）该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的； （5）该建设工程范围内的商品房尚未预售； （6）已签有资金监管协议； （7）符合国家关于建设工程承发包管理的规定； （8）已确定施工进度和竣工交付日期。 经纪人在从事建设工程抵押经纪活动中应特别把握以下几点： （1）建设工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款； （2）建设工程抵押必须服从专门机构的监管； （3）不得设定最高额抵押。 2、抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。 在签订抵押合同时，应着重查验抵押房地产的合法有效证件，并到房地产登记机构查阅抵押物是否已预售、转让，或已设定抵押，或被司法机关查封等等；同时由于建设工程抵押实质是一种期权抵押，明确抵押物的部分、面积及规划用途就显得十分重要，当债务人不能及时清偿债务时，可以及时处分抵押物以清偿贷款。 3、抵押双方持债务合同（主合同）、抵押合同及土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。 4、抵押的建设工程在抵押期间竣工的，当事人在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 5、债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、经注记的土地使用权证、抵押合同到房地产登记机构办理注销抵押手续。 二、房地产抵押后土地上新增房屋如何受偿 房产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押物。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋，一种情况是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押后，其所占用范围的土地上新建的房屋；另一种情况是以土地使用权做抵押后，该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同签订后，是指抵押人和抵押权人签订了书面抵押合同，并依据法定程序办理了抵押权登记，抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时，是以实际存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的，抵押合同签订后，新增的房屋不是抵押合同确定的抵押权客体对象，不能作为抵押物。当抵押人为债务人时，抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿；当抵押人为第三人时，抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿 |
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