| 问题 | 商品房预售合同的内容及转让方式 |
| 释义 | 商品房预售合同中应包括土地使用权概况、房屋概况、房价款及定金、交房、过户手续、权属证件购办理、违约责任、生效、争议的解决方法等内容。如果符合商品房预售合同转让条件，商品房预购人可以转让该房产。转让分为两种情况：买受人一次性付款和通过银行贷款预售转让。在买受人转让商品房时，需要签订转让合同，并到相关部门办理预售转让登记和过户手续。 法律分析 商品房预售合同中应包括以下内容: 1. 土地使用权概况。合同中应专门条款写明商品房所占范围内的土地取得方式、具体方位、面积、使用年限等状况,以及土地使用证的批号。 2、房屋概况。此条款应写明预售商品房的项目名称、筑面积等内容。 3、房价款及定金。写明每建筑平方米的人民币售价，房价总额，以及预购交付的定金数额，还应写明汇入出售方指定的银行账号。 4、交房。写明交付房屋的具体日期、地点。 5、过户手续、权属证件购办理。 6、违约责任。写明违约承担责任的方式及违约分的数额。 7、生效。写明合同自何时牛效，补充协议的法律效力等。 8、争议的解决方法。 二、怎么转让商品房预售合同符合商品房预售合同转让条件的，商品房预购人可以转让该房产。值得注意的是，预购人与受让人签订商品房预售转让合同，不需要重新与开发商签订预售合同。预售转让手续分为两种情况： 1、买受人一次性付款的办理程序：首先，买受人与受让人签订一式四份的转让合同，合同中应载明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章。 第二、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记。经审核符合规定的，报市国土与房屋管理局审批。 第三、经交易管理部门批准转让的，转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖“预售登记专用章”后，买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。 2、通过银行贷款预售转让的程序一般按如下方式办理：首先，开发商、银行、买受人、受让方应共同协商，达成一致意见后，买受人向贷款银行提出申请，要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意； 第二、开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买合同； 第三、办理预售合同登记的变更手续同上一所述；买受人与贷款银行解除借款合同，开发商与贷款银行解除担保合同。 结语 商品房预售合同是商品房买卖合同的重要组成部分，对于商品房预售合同的内容应当引起购房者的重视。根据上述内容可知，商品房预售合同中应包括土地使用权概况、房屋概况、房价款及定金、交房、过户手续、权属证件购办理、违约责任、生效、争议的解决方法等内容。此外，对于商品房预售合同的转让条件及程序，也应当有所了解，以保障自身的权益。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 |
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