| 问题 | 正义的征途——法学博士后的诉讼手记（63） |
| 释义 | 【我的讼No.176】租赁合同纠纷案 当事人在一小区租一商铺，与朋友合伙经营瓷砖生意，后因合伙人之间产生矛盾，导致经营无法继续。为了防止对方转移财产，他们每人在门上加了一把锁，把店子关掉，租金自然也就不再支付。关于这个合伙引出的两个官司都由我代理，一个是与小区开发商的租赁合同纠纷，另一个是两位合伙人之间的合伙纠纷。先说这个简单的租赁合同纠纷案。 开发商起诉，要求支付拖欠的租金10余万元，物业费1万余元，违约金5万余元。这个是必败的案子，但是开发商并未起诉要求解除合同，而合伙无法继续，帮助当事人及时止损就显得比较重要。 租赁合同是当事人签的，但商铺系他与人合伙经营，而且对方已经到法院提起诉讼，要不要追加被告将合伙人加进来需要考虑。违约金很高，对于该部分诉求，是主张租赁合同无效，还是主张开发商违约在先，也值得斟酌。 经过与当事人商量，我们没有追加被告，在诉讼中主张租赁合同无效，因为开发商并未取得案涉商铺的产权证，消防合格证也无法提供。法院后来判决确认租赁合同无效，我方按租金标准支付房屋占有使用费，开发商主张的违约金部分未获支持。 租赁合同纠纷中，不少的律师容易忽略租赁合同效力的问题。一般来说，如果出租方系无权处分，租赁物未取得产权证明，未办理消防合格证，都有可能导致租赁合同无效。租赁合同无效当然不会影响租金的支付，因为法律规定，租赁合同无效的情形下，出租人请求按租金标准支付占用费，应予支持，但是，如果租赁合同无效，合同约定的违约金就失去合同依据，这可能对当事人是比较有利的。 租赁合同也有标的额很大的案子，我代理过标的额近1亿元的租赁合同纠纷，现在这个案子还在省高院，因为对方败诉后申请再审了，省高院还未决定是否再审。 租赁合同也有非常复杂的案子，我最近代理了一个系列返租案，开发商卖商铺给当事人，当事人再将商铺返租给开发商的关联公司，该公司每月支付租金给当事人。卖铺近20年后，当事人被律师忽悠率先提起诉讼，因土地性质为工业用地，不能办理房产证，商铺买卖合同被法院认定为无效，并判决开发商将房款退还当事人。 房款退还后，开发商当然要求退还其向当事人支付的租金。开发商先以房屋买卖合同为案由主张，一审胜诉，二审败诉。再以不当得利主张，一审败诉，二审被撤销原判，发回重审。重审一审中开发商变更案由为租赁合同纠纷，法院判其胜诉，当事人原来的律师找到我，希望我能代理二审，我看了材料后接受了5户业主的委托，我觉得重审一审判决应该也是错误的，这个案子可能还会有变数。 开发商变换三次案由，主张退还租金，判决反复不定，可见，租金案件也不见得是简单的案子，需要认真对付。法律的精妙和有趣，法律人思辨的快乐，正源于此。 作者：周晓明，经济法博士，法学博士后，大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。 |
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