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问题 法律热点律师解读
释义
    
    作者：十堰市优秀律师 周杨辉
    最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“批复”）施行后，对以居住为目的商品房消费者来说无疑是一个更强有力的保护。本文遵循现有立法、司法实践的脉络，针对目前这个法律热点问题进行解读。
    一、“批复”对商品房消费者优先权的法律保护并非新增，只是对现有规定的延伸及再次确认。
    《最高法执行异议和复议案件规定》第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
    《九民纪要》第125、126条对《最高法执行异议和复议案件规定》第29条中商品房消费者物权期待权的条件进行了解释，并明确了在债权执行中，商品房消费者物权期待权实现顺位优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权。
    二、“批复”关于商品房消费者主张房屋交付请求权优先于其他权利的主体、客体、客观条件。
    1、该批复适用的合同双方的主体应为房地产开发企业和商品房消费者；
    2、交易对象客体只能是商品房。不适用于其他类型的房产买卖的情形。只适用于“一手房”买卖，而不适用于“二手房”买卖；
    3、只适用于消费者以居住为目的购房，而不适用于买房是为了经营性使用；
    4、已经支付全部价款或者在一审辩论终结前支付剩余房款。
    三、商品房消费者的房屋交付请求权与抵押权冲突时，何者优先？
    从权利的排序看，商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权，所以商品房消费者的房屋交付请求权优先于抵押权，此处不论抵押权是产生在购房前还是购房后。
    【案例索引】：海南省高级人民法院（2020）琼民终310号民事判决书。
    “......本案中，根据已经查明的案件事实，永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3月-4月、2015年11月-12月二次办理抵押他项权利登记，抵押给文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社。虽然杜某与永丰公司就案涉房屋签订的文昌市商品房买卖合同是在文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社办理抵押他项权利登记之后，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，支付了全部或者大部分款项的消费者的权益优先于抵押权，......综上，杜某对案涉房屋提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，故其对案涉房屋享有的民事权益可以对抗上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对案涉房屋享有的抵押权，也即杜某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益”。
    四、商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的条件。
    “批复”第三条规定，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”需要特别注意的是，只有在房屋不能交付且无实际交付可能的情形下，购房者的价款返还请求权才优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。反之，若房地产开发企业能交付房屋但严重迟延交付的情形下，商品房消费者以开发商违约解除购房合同，其价款返还请求权应当是劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权的。
    周杨辉律师提示消费者购买商品房时注意：1、签订合同前，要在售楼部查看开发商的五证是否齐全，即建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证是否具备；2、要审查开发商所售商品房是否存在抵押、查封等权利瑕疵；3、一旦获知所购商品房存在抵押、查封并涉诉，要及时行使执行异议、主张优先权以获得司法保护。
    
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更新时间：2024/12/27 4:13:05