| 问题 | 买卖小产权房合法吗 |
| 释义 | 小产权房是一些村集体组织或者开发商在集体土地上的建造的房屋，或是由农民自行建造的“商品房”，是合法的。但该类房屋因为土地属于集体经济组织所有，没有房屋产权证书，在转让方面会受到一定限制。 《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 一、集体土地所有权具有以下4个特征 主体具有社区性特征 属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。该条对土地集体所有权及其行使作了最准确、恰当的规定。 集体土地所有权的主体与行使集体土地所有权的主体不是同一概念，土地集体所有权的主体只能是按一定地域范围界定的社区，即村、村民小组或乡镇，因而具有社区性；土地集体所有权主体的成员是不特定人，通常是以户籍为标准加以认定。当然如前所述，在乡镇层面没有集体经济组织的情况下，应由乡镇政府代表乡镇社区行使土地集体所有权，此时乡镇政府代表的不是政权，而是本乡镇社区范围内的农民集体。 根据《土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地、自留地、自留山也属于农民集体所有。农民集体所有的土地可以分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的用地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面用地等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，主要包括乡（镇）村企业用地、工矿用地、乡村公益事业用地和公用设施用地、旅游用地及农村宅基地。 根据《土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等的规定，农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度；对于集体建设用地以及村民宅基地，依法实行建设用地使用权制度。 实行家庭联产承包责任制以后，我国农村逐步按照所有权的内在规律，建立起权能分离的集体土地所有权制度。 二、农村承包土地能买卖吗 农村集体土地不能买卖。 （1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” （2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。” （3）集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。” （4）集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 |
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