| 问题 | 买房合同纠纷应该怎么样处理 |
| 释义 | 大家在购买商品房的时候，一般都会和卖方签订买房合同，那么买房合同出现纠纷该如何处理呢?从法律的角度来看，一般有如下几种处理方式：1、买卖双方友好协商。协商解决应该是处理买房合同纠纷最常见的方式，2、要求中介方对买房合同纠纷进行处理。通过中介方买房也是现在购房的常见途径，很多正规的房屋中介公司为吸引客户，自愿对双方的买卖行为提供担保，在买房合同出现纠纷的时候，可以先要求中介方对纠纷进行处理，然后中介方再依法对责任方追究责任。3、向房产行政管理部门举报或投诉。在买房合同出现纠纷时，尤其是发现出卖人没有商品房预售许可证就出售房屋，或者是发现商品房的建筑质量存在问题。此时可以向当地的房产行政管理部门举报或投诉，由行政管理部门予以介入处理。4、向公安机关报案。如果在买房合同纠纷中，卖方存在伪造房产证或其他欺骗行为，买房人可直接向公安机关报案处理。5、向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。 一、期房如何办理退房，期房退房的条件有哪些？ 如前所述，期房的购房者一般是不可以退房的，但是在下列情况下，购房者是可以退房的。 (一)商品房买卖合同内容异于认购书内容 商品房交易通常采用先签认购书后签商品房买卖合同的方式，从性质上讲商品房认购书属带未决条款的预约。由于合同主要条款已经确定，合同已经成立，对未决事项双方应继续谈判以签订本约。如果开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房买卖合同条款不合理，此时买方有权拒签，并要求返还定金。 (二)开发商未取得相应的批准、证件 《城市房地产管理法》第44条规定对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同则没有法律效力，业主有权要求退房。 (三)开发商单方变更规划 在签订商品房买卖合同后，如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计，买方有权要求解除合同，并要求开发商支付相应赔偿金。 (四)按揭未获批准 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规定，因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买方有权请求解除合同。 (五)先卖后抵、一房二卖或先抵后卖 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第九条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，或隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。 (六)面积误差 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，合同对此有约定的，依约定处理；如无约定，则面积误差比绝对值超过3%，买受人有权请求解除合同。 (七)质量瑕疵 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十三条明确规定，如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。 (八)拆迁补偿安置房屋 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条明确规定，出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋事实的，买受人有权要求退房，并可向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿。 (九)迟延交房 实践中，开发商通常通过在商品房买卖合同中约定较低的交房条件(如交房条件不是取得竣工验收备案，而是单项验收合格等)进行规避。 (十)逾期办证 商品房买卖合同通常会对办证期限作出明确约定，如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证，买方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。对此开发商一般通过签订商品房买卖合同时设定相当长的办证时间(如签订本合同之日起500天)进行规避。 二、哪些情形下可要求退还买房定金 可要求退还买房定金：(一)如果开发商不具备商品房销售资格的；(二)如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下，那么在这种情况下，开发商也是应当退还购房定金。(三)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 |
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