| 问题 | 购买房屋的认购协议书是否具有法律意义？ |
| 释义 | 房屋认购协议具有法律效力，可作为合同继续履行的依据。认购书需满足基本条款，购房者要取得预售许可证。最高法规定，违约时定金双倍返还，非双方责任导致合同未订立需返还定金。然而，合同出现法律或实际不能履行、履行费用过高等情况时，合同无法继续履行。根据民法典，债务不适于强制履行、履行费用过高或债权人未在合理期限内请求履行时，可不履行合同。 法律分析 一、房屋认购协议书具有法律效力吗 房屋认购协议书具有法律效力，原因如下： 1.商品房认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保; 2.商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定; 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。 二、房屋认购协议书无效的情形 认购书没有法律效力的情况主要有以下两种： 1.购房者未取得预售许可证的认购书； 2.未满足合同应具备基本条款的认购书。认购书即房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。 三、认购协议可不可以作为继续履行合同的依据 认购协议书可以作为合同继续履行的依据，但合同出现法律上或者事实上不能履行、履行费用过高等情形时，合同是不能继续履行的。《中华人民共和国民法典》第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： 1.法律上或者事实上不能履行； 2.债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； 3.债权人在合理期限内未请求履行。 结语 房屋认购协议书作为房屋买卖双方在订立正式合同前的约定，具有法律效力。根据最高法院的解释，认购书的订立相对简单，可以作为合同继续履行的依据。然而，若认购书未满足基本条款或购房者未取得预售许可证，认购书则无效。在实际履行合同时，若合同存在法律或实际上的不能履行情形或履行费用过高，合同可能无法继续履行。根据《民法典》相关规定，债权人可以请求履行，但需考虑特定情形的适用。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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